Tokenisez l'immobilier en Suisse

Oui, et la Suisse fait figure de leader mondial. Le DLT Act, en vigueur depuis 2021, a créé les « droits-valeurs inscrits en registre » – des tokens émis nativement sur une blockchain qui sont pleinement opposables en droit suisse. La FINMA traite généralement les tokens immobiliers comme des valeurs mobilières, de sorte que les émetteurs doivent s'enregistrer, publier des informations et se conformer aux règles sur les valeurs mobilières.

Cela dépend du type de bien. La Lex Koller impose des restrictions aux non-résidents étrangers qui souhaitent acquérir des biens résidentiels, tandis que l'immobilier commercial est généralement ouvert. La tokenisation porte souvent sur des actifs commerciaux – comme l'immeuble de bureaux zurichois tokenisé par BrickMark – où la participation étrangère est autorisée. Vérifiez le traitement prévu par la Lex Koller pour tout actif spécifique.

Les droits-valeurs inscrits en registre constituent une catégorie de droits-valeurs non certifiés, introduite par le DLT Act suisse, qui peuvent être créés et transférés directement sur une blockchain avec le même effet juridique que les valeurs mobilières traditionnelles. Ils permettent de tokeniser et de négocier des biens immobiliers et d'autres actifs assortis de droits opposables, et les cryptoactifs détenus en conservation sont ségrégués du patrimoine du dépositaire en cas d'insolvabilité.

La FINMA, l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, supervise l'émission de tokens et les classe (les tokens immobiliers comptent généralement parmi les tokens d'actifs, traités comme des valeurs mobilières). Le DLT Act a également créé une licence d'infrastructure de négociation DLT ; en 2025, la FINMA a autorisé BX Digital à opérer comme plateforme de négociation DLT réglementée.

Les plus-values immobilières sont imposées au niveau cantonal (Grundstückgewinnsteuer), avec un taux qui diminue à mesure que la durée de détention s'allonge ; les étrangers suivent les mêmes règles que les résidents. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu. Les taux et les droits de mutation varient considérablement selon les cantons ; consultez donc un conseiller fiscal suisse pour la localisation concernée et toute structure tokenisée.

L'exemple phare est BrickMark, qui a acquis un immeuble de premier rang sur la Bahnhofstrasse à Zurich pour CHF 130 millions et en a réglé une partie du prix en security tokens – l'une des plus grandes opérations de tokenisation immobilière au monde. Le DLT Act suisse, la supervision de la FINMA et l'écosystème de la Crypto Valley continuent d'attirer de nouveaux projets de tokenisation.