Tokenisez l'immobilier en Allemagne

Oui. La loi sur les titres électroniques (eWpG), en vigueur depuis juin 2021, donne à l'Allemagne un cadre juridique clair pour l'émission et la négociation de titres sur une blockchain. L'immobilier peut être tokenisé en enregistrant un titre de créance localement auprès de BaFin en vertu de l'eWpG, via un fonds RAIF luxembourgeois pour une distribution à l'échelle de l'UE, ou par le biais d'une entité offshore. BaFin est le régulateur principal et a délivré les premières licences MiCA pour les crypto-actifs en Allemagne en janvier 2025.

Oui. Les investisseurs étrangers peuvent y participer de plusieurs façons : directement via une plateforme eWpG agréée par BaFin pour les émissions locales de tokens ; par le biais d'une structure RAIF luxembourgeoise (supervisée par la CSSF et distribuée dans le cadre de MiFID II), qui ouvre l'offre aux investisseurs institutionnels européens et internationaux sans obligation de licence pays par pays ; ou via des tokens émis offshore. Les structures RAIF n'imposent aucune restriction de nationalité aux résidents de l'UE.

Cela dépend de la voie choisie. Une émission eWpG locale prend généralement 4 à 8 semaines, couvrant la constitution d'un SPV, l'enregistrement auprès de BaFin, la mise en place du registre DLT, le dépôt du prospectus et la distribution aux investisseurs. Un RAIF de l'UE nécessite environ 8 à 12 semaines pour établir le fonds luxembourgeois, se connecter à la CSSF, désigner un dépositaire et lancer la distribution. Une structure offshore peut être opérationnelle en 2 à 4 semaines pour la constitution de l'entité et le déploiement des smart contracts avec géo-blocage.

BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) est le régulateur fédéral allemand des services financiers. Il autorise et supervise les opérateurs de registres de titres cryptographiques en vertu de l'eWpG §16, délivre des licences de conservation de crypto-actifs en vertu du KWG §32 – qui exigent au minimum 150 000 € de capital et des normes de sécurité informatique définies – et supervise les prestataires de services sur crypto-actifs (CASP) au titre de MiCA, les premières licences ayant été délivrées à compter du 1er janvier 2025. Toute plateforme qui gère les actifs des investisseurs doit obtenir l'autorisation de BaFin.

Cela dépend de la classification du token. Les plus-values sur les titres (tokens eWpG) sont soumises au taux forfaitaire de l'Abgeltungssteuer de 26,375 % – soit 25 % plus une surtaxe de solidarité de 1,375 %. Les plus-values sur l'immobilier directement détenu sont imposées comme des revenus aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu (0–45 %) en cas de cession dans les dix ans, et deviennent exonérées d'impôt après une durée de détention de dix ans. Les parts de fonds RAIF peuvent faire l'objet d'un traitement différent ; veuillez donc confirmer votre charge fiscale définitive auprès d'un conseiller fiscal allemand.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) est le cadre européen global en matière de crypto-actifs, pleinement en vigueur depuis décembre 2024. L'Allemagne a adopté la pleine conformité MiCA le 1er janvier 2025, et BaFin a délivré ses premières licences CASP à la mi-janvier 2025. MiCA impose à chaque prestataire de services sur crypto-actifs – émetteurs, dépositaires et plateformes d'échange – d'obtenir l'autorisation de BaFin. Les plateformes de tokenisation immobilière desservant les marchés de l'UE doivent satisfaire ses exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme (AML/CFT), de protection des consommateurs et de résilience opérationnelle.