Tokenisez l'immobilier en France

Oui. Un token immobilier qualifié d'instrument financier est un titre réglementé par l'AMF au titre de MiFID II, et le régime DEEP de la France reconnaît juridiquement les valeurs mobilières inscrites sur une blockchain. Les services sur crypto-actifs relèvent de EU MiCA, le régime national PSAN transitionnant vers l'autorisation MiCA d'ici le 1er juillet 2026.

Oui. La France n'impose aucune restriction de nationalité pour détenir un bien immobilier, et les non-résidents sont imposés au même taux de 19 % sur les plus-values immobilières françaises (plus les prélèvements sociaux). Les fractions tokenisées élargissent cet accès, et le passeport MiCA permet aux offres conformes d'atteindre les investisseurs de l'ensemble de l'UE. Les vendeurs hors EEE peuvent devoir désigner un représentant fiscal français.

Le DEEP (dispositif d'enregistrement électronique partagé) est le cadre juridique français qui permet à certaines valeurs mobilières d'être émises et cédées sur un registre électronique partagé – une blockchain – avec le même effet juridique qu'une inscription traditionnelle. C'est l'une des raisons pour lesquelles la France est considérée comme un pionnier européen des valeurs mobilières tokenisées.

L'AMF (Autorité des marchés financiers) réglemente les security tokens et agrée les prestataires de services sur crypto-actifs, en collaboration avec le régulateur prudentiel ACPR. La France a été pionnière dans la reconnaissance juridique des valeurs mobilières inscrites sur blockchain via son cadre DEEP et fait migrer les prestataires du régime PSAN vers EU MiCA.

Les plus-values immobilières sont imposées à 19 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (généralement 17,2 %), soit un taux effectif d'environ 36,2 %, avec un abattement progressif conduisant à une exonération totale après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux) et une surtaxe supplémentaire de 2 à 6 % sur les plus-values excédant 50 000 €. La résidence principale est exonérée. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut s'appliquer au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier français. Consultez un conseiller fiscal français pour déterminer le traitement applicable à une détention tokenisée.

Le cas de référence est celui de l'AnnA Villa : en 2019, une propriété d'une valeur de 6,5 M€ située près de Paris est devenue le premier immeuble en Europe vendu intégralement sur la blockchain, tokenisé par la plateforme française Equisafe en 100 parts numériques conférant des droits aux dividendes et aux votes. Equisafe a ensuite planifié d'autres tokenisations immobilières.