Tokeniser l'immobilier au Brésil

Oui. Le Brésil réglemente la tokenisation par l'intermédiaire de deux autorités : la CVM (Comissão de Valores Mobiliários) supervise les tokens qui se qualifient comme valeurs mobilières en vertu de la loi sur le marché des valeurs mobilières, tandis que la Banque centrale (BCB) agrée les prestataires de services d'actifs virtuels en vertu de la loi 14 478/2022. Un projet de loi dédié, PL 4.438/2025, vise à apporter une clarté juridique explicite à la tokenisation immobilière en reliant les registres de tokens aux registres fonciers.

Oui. Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers urbains au Brésil sans résidence, à condition de disposer d'un CPF (registre individuel des contribuables), et peuvent également détenir des fractions tokenisées de biens. Le traitement fiscal diffère entre résidents et non-résidents ; la structure et les obligations déclaratives doivent donc être confirmées localement.

Drex est l'infrastructure à registre distribué de la Banque centrale pour les dépôts bancaires tokenisés, les prêts et les titres d'État. Plutôt qu'une monnaie numérique de détail classique, il s'agit d'une plateforme de règlement conçue pour soutenir la finance tokenisée – c'est l'une des raisons pour lesquelles le Brésil est considéré comme un leader dans la tokenisation des actifs du monde réel.

La supervision est partagée. La CVM réglemente les tokens assimilables à des valeurs mobilières, y compris les offres publiques et les transactions. La Banque centrale réglemente les prestataires d'actifs virtuels ; en novembre 2025, elle a publié les Résolutions 519, 520 et 521 créant un parcours d'autorisation pour les dépositaires, les bourses et les intermédiaires (SPSAVs), avec des candidatures ouvertes à partir de février 2026 suivies d'une période transitoire.

Les plus-values pour les particuliers résidents sont imposées de manière progressive – 15 % jusqu'à BRL 5 millions, puis 17,5 %, 20 % et 22,5 % sur les tranches supérieures. Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 15 % (25 % s'ils résident dans un pays à fiscalité réduite). Les revenus locatifs des non-résidents sont généralement imposés à 15 %, auxquels s'ajoutent la taxe municipale de transfert (ITBI, environ 2–3,5 %) et l'IPTU annuel (environ 0,1–0,3 %). Confirmez le traitement d'une participation tokenisée avec un conseiller fiscal brésilien.

Netspaces a réalisé le premier bien immobilier tokenisé du Brésil – un bureau commercial à Porto Alegre qui a attiré plus de 400 propriétaires fractionnaires en 120 jours – et accorde désormais des licences de sa plateforme dans plus de 180 municipalités. D'autres fintechs telles que Liqi et la bourse Mercado Bitcoin développent des offres d'actifs tokenisés du monde réel, São Paulo s'imposant comme une plaque tournante régionale.