Tokenisez l'immobilier en Indonésie

Oui. Le règlement OJK n° 27 de 2024 (POJK 27/2024) sur les actifs financiers numériques fournit un cadre juridique clair pour la tokenisation. L'Autorité des services financiers (OJK) assume la pleine autorité réglementaire et de surveillance depuis le 10 janvier 2025, en remplacement de Bappebti. GORO, la première plateforme de tokenisation immobilière fractionnée en Indonésie, opère actuellement dans le sandbox réglementaire OJK, prouvant que le cadre fonctionne en pratique

Le règlement OJK n° 3 de 2024 (POJK 3/2024) a établi un sandbox fintech dédié permettant aux entreprises de tester des applications blockchain sous la supervision de l'OJK avant le déploiement public complet. Quatre projets pilotes actifs existent, dont la tokenisation immobilière (GORO). Les participants au sandbox testent les modèles de tokenisation, les arrangements de conservation et les mécanismes de négociation dans un environnement contrôlé avec supervision réglementaire, avec une voie vers la licence complète POJK 27/2024 après achèvement réussi

Oui. Les investisseurs étrangers peuvent participer via plusieurs voies : directement via des plateformes agréées OJK pour les tokens DFA locaux, via les participants au sandbox, ou via des tokens émis offshore référençant des actifs indonésiens. La voie DFA locale (POJK 27/2024) soutient spécifiquement les investisseurs de la diaspora et d'Asie régionale. Il n'y a pas de restrictions de nationalité pour les détenteurs de tokens dans les structures conformes. La compatibilité avec le règlement en Rupiah numérique rend les transactions transfrontalières efficaces une fois le CBDC lancé

La Rupiah numérique est la monnaie numérique de banque centrale (CBDC) de Bank Indonesia dans le cadre de Project Garuda. Une preuve de concept de gros a été achevée avec succès en janvier 2025. Les analystes prévoient que la Rupiah numérique servira de rail de règlement pour les titres tokenisés, y compris les tokens immobiliers, permettant un règlement instantané en roupie indonésienne sans volatilité de change. Ceci est significatif car cela élimine le besoin de stablecoins ou de ponts en devises étrangères pour les transactions nationales

L'investissement minimum dépend de la structure de tokens définie par l'émetteur. Les investissements immobiliers fractionnés de GORO permettent une participation à partir de 100 000 Rp (~6 $) sur certaines propriétés. D'autres plateformes comme Binaryx offrent des points d'entrée autour de 500 $. Il n'y a pas de minimum réglementaire imposé par le POJK 27/2024 pour les achats de tokens

Le POJK 27/2024 est le règlement indonésien sur la procédure de négociation des actifs financiers numériques, y compris les crypto-actifs. Il couvre l'émission, la négociation, la conservation et la compensation des titres tokenisés. Le règlement exige que les entreprises obtiennent des licences OJK en tant que bourses DFA, négociants DFA, institutions de compensation/garantie/règlement ou dépositaires. La date limite de conformité pour les entreprises existantes était fixée à juillet 2025. Le cadre est conçu pour être compatible avec l'infrastructure de règlement en Rupiah numérique de Bank Indonesia

Il existe trois voies principales : (1) Offre DFA locale sous POJK 27/2024 — idéale pour les promoteurs indonésiens ciblant les investisseurs nationaux et de la diaspora avec une mise en place en 6–10 semaines ; (2) Pilote Sandbox OJK sous POJK 3/2024 — pour les innovateurs fintech testant de nouveaux modèles de tokenisation avec supervision OJK (8–12 semaines) ; et (3) Émetteur offshore avec Geo-Blocking — pour les émetteurs internationaux ciblant les marchés mondiaux hors Indonésie (mise en place en 4–6 semaines)

Les revenus des transactions en actifs financiers numériques sont soumis à un taux d'impôt final de 0,21 % en vertu du règlement MOF n° 50/2025 (contre 0,1 % en 2024). Pour les transactions via des plateformes étrangères sans collecteur d'impôt national, le taux est de 1 %. Pas de TVA sur les transactions en crypto-actifs (en vigueur 2025). Les plus-values immobilières détenues via des SPV tokenisés suivent les règles standard de l'impôt sur les sociétés indonésien (taux de 10 %). Les stratégies d'optimisation fiscale doivent être revues avec des conseillers fiscaux indonésiens locaux

Le délai dépend de la voie choisie : 6–10 semaines pour une offre DFA locale sous POJK 27/2024, 8–12 semaines pour la participation au pilote sandbox OJK, et 4–6 semaines pour une émission offshore avec geo-blocking. Tokenizer.Estate gère la documentation OJK, la formation du SPV et la conformité en parallèle pour minimiser le délai total

Tokenizer.Estate gère l'intégralité de la documentation de conformité OJK via des partenaires juridiques locaux qui gèrent les dépôts POJK 27/2024, les demandes de licence et les soumissions réglementaires. La plateforme met en relation les émetteurs avec des professionnels indonésiens agréés pour les procédures AML/KYC alignées sur les normes OJK et internationales. Tokenizer.Estate ne fournit pas de conseils juridiques directs — elle s'assure que les voies de conformité technique et administrative sont correctement structurées