Tokeniser l'immobilier en Indonésie

Oui, et elle est activement supervisée. Depuis janvier 2025, l'OJK (Autorité des services financiers) réglemente les actifs financiers numériques, y compris les cryptomonnaies, en vertu de la loi n° 4 de 2023, et gère un sandbox réglementaire spécifiquement dédié à la tokenisation immobilière. La première plateforme admise, GORO, opère l'investissement immobilier fractionné sous cette supervision.

Indirectement, et la tokenisation facilite cela. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété (freehold) en Indonésie ; ils utilisent des titres de droit d'usage (Hak Pakai) ou une société d'investissement étranger (PT PMA). Les structures tokenisées – où une société détient le bien immobilier et émet des fractions – constituent une voie pratique permettant aux investisseurs étrangers d'obtenir une exposition dans le cadre de ces règles.

GORO, la première plateforme admise dans le sandbox de l'OJK, permet à plus de 100 000 utilisateurs d'investir dans des villas à Bali et des appartements à Jakarta à partir d'environ US$1. Des plateformes telles que Binaryx tokenisent également des maisons de vacances à Bali – environ 25 propriétés pour plus de 2 000 investisseurs à mi-2025 – ce qui témoigne d'une véritable demande auprès du grand public.

L'OJK (Otoritas Jasa Keuangan). La supervision des cryptomonnaies et des actifs financiers numériques a été transférée de l'agence des matières premières Bappebti à l'OJK le 10 janvier 2025, et l'OJK supervise désormais à la fois la négociation et l'offre d'actifs numériques en vertu de la loi n° 4 de 2023 et du règlement OJK 27/2024.

La vente d'un bien immobilier entraîne un impôt sur le revenu libératoire de 2,5 % pour le vendeur et des droits de mutation de 5 % (BPHTB) pour l'acheteur, ainsi que la TVA (12 % à partir de 2025) sur les ventes de nouveaux logements par les promoteurs. Les revenus locatifs sont imposés à un taux libératoire de 10 % pour les résidents et jusqu'à 20 % pour les non-résidents, et la taxe foncière annuelle (PBB) est de 0,1–0,5 %. Nous vous recommandons de vérifier le traitement fiscal d'une détention tokenisée auprès d'un conseiller fiscal indonésien.

Le 10 janvier 2025, la supervision des cryptomonnaies et des actifs financiers numériques a été transférée de Bappebti à l'OJK, ces actifs étant reclassifiés en instruments financiers, et tant leur négociation que leur offre relevant désormais d'un seul régulateur du secteur financier – un cadre offrant une meilleure protection aux investisseurs, qui couvre également les projets pilotes de tokenisation immobilière.