La tokenisation immobilière est-elle légale en Albanie ?

Oui. L'Albanie réglemente les titres tokenisés en vertu de la loi 66/2020 sur les marchés financiers fondés sur la technologie des registres distribués, en vigueur depuis 2020. Un token numérique conférant des droits de propriété, de bénéfice ou immobiliers est traité comme un token de sécurité au sens de l'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) et des règles des marchés de capitaux. En 2023, le premier appartement tokenisé a été vendu à 32 investisseurs à Vlorë.

Qui réglemente la tokenisation en Albanie ?

L'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA, également connue sous le nom d'AMF) supervise les marchés financiers fondés sur la DLT, aux côtés de l'Agence nationale pour la société de l'information (AKSHI) sur le volet technologique. L'AFSA délivre des licences aux plateformes d'échange DLT, aux agents de tokens, aux prestataires de services innovants et aux dépositaires ; en 2022, elle a approuvé le premier régime de licences pour les crypto-actifs de la région.

Les investisseurs étrangers peuvent-ils acquérir des biens immobiliers albanais tokenisés ?

Oui. Les étrangers peuvent librement posséder des bâtiments, des appartements et des biens commerciaux en Albanie et peuvent détenir des titres tokenisés adossés à ces actifs. La propriété directe de terrains est réservée aux sociétés albanaises ; les projets fondés sur des terrains sont donc généralement structurés via une société locale dont les titres sont ensuite tokenisés.

Quelle fiscalité s'applique aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Albanie ?

L'Albanie applique un taux forfaitaire de 15 % sur la plus-value de cession immobilière et un impôt sur le revenu personnel forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs nets, auxquels s'ajoute une taxe foncière annuelle d'environ 0,05 % de la valeur du bien. Le traitement exact d'un actif tokenisé dépend de sa structuration ; veillez à confirmer votre charge fiscale définitive auprès d'un conseiller fiscal albanais.

Quels types de tokens la législation albanaise reconnaît-elle ?

La loi 66/2020 distingue les tokens de sécurité (conférant des droits monétaires, de bénéfice ou immobiliers et réglementés en tant que titres), les tokens d'actifs, les tokens de paiement et les tokens utilitaires. Les licences d'échange DLT sont accordées selon des catégories – Types A, B et C – en fonction des types de tokens négociés. Les offres immobilières sont normalement structurées sous forme de tokens de sécurité.

Comment une offre tokenisée est-elle structurée en Albanie ?

Un bien est généralement détenu par une société locale, et des titres numériques représentant des droits de propriété ou de revenus sont émis et distribués en vertu de la loi 66/2020 sous la supervision de l'AFSA. La première transaction de ce type – l'appartement de Heritage à Vlorë en 2023 – a fractionné un bien unique en parts détenues par 32 investisseurs, démontrant que le modèle fonctionne de bout en bout.

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Loi DLT 66/2020
Supervisé par l'AFSA
Tokens de sécurité réglementés

L'immobilier tokenisé est-il déjà une réalité en Albanie ?

Oui – Heritage a finalisé la première transaction immobilière on-chain du pays en 2023, dans un cadre juridique en vigueur depuis 2020.

32 investors · €60 000 apartment on-chain

Heritage

En 2023, Heritage a fractionné un appartement en bord de mer à Vlorë – estimé à environ €60 000 – en le Vlora Apartments Token (VLRH) et a vendu des parts de propriété à 32 investisseurs, concluant ainsi la première transaction immobilière on-chain d'Albanie. Cette opération a démontré que le modèle fonctionne de bout en bout en vertu de la loi 66/2020, chaque investisseur détenant un titre numérique plutôt qu'un acte papier. Le portefeuille de Heritage comprend désormais un projet Tirana–Dubaï et d'autres biens d'une valeur supérieure à €2 millions.

Vlorë
32 investors
2023 first deal

Le cadre réglementaire

Loi 66/2020 + AFSA

La loi albanaise 66/2020 classe les tokens conférant des droits de propriété, de bénéfice ou immobiliers comme des tokens de sécurité réglementés par les règles des marchés de capitaux. L'AFSA délivre des licences aux plateformes d'échange DLT, aux agents de tokens et aux dépositaires – et en 2022, elle a donné son feu vert au premier régime de licences pour les crypto-actifs de la région.

Conditions pour les investisseurs

Flat 15% tax on gains and rental income

L'Albanie applique un taux forfaitaire de 15 % sur les plus-values immobilières et sur les revenus locatifs nets, complété par une faible taxe foncière annuelle. Les investisseurs étrangers peuvent détenir directement des bâtiments tokenisés et des actifs commerciaux ; les projets fondés sur des terrains sont généralement structurés via une société albanaise locale dont les titres sont ensuite tokenisés.

Votre actif est-il éligible ?

La tokenisation s'applique à des actifs réels et existants dont vous êtes propriétaire et que vous contrôlez.

Ce qui est éligible

Bien résidentiel
Immobilier commercial
Projets de développement disposant des permis requis
Portefeuilles dont vous êtes propriétaire

Ce qui ne fonctionne pas

Idées sans actif existant
Projets de développement sans permis
Actifs dont vous n'êtes pas propriétaire ou que vous ne contrôlez pas
Unités individuelles inférieures à $500k sans plan de développement à l'échelle

Comment ça marche – de votre actif à vos investisseurs

Ce qui est tokenisé, ce n'est pas le bien lui-même, mais la SPV ou LLC qui le détient. Les investisseurs achètent des tokens représentant une fraction de cette société.

1
Vous apportez l'actif
Un bien immobilier réel que vous possédez et contrôlez, détenu par une SPV ou LLC. C'est cette société qui est tokenisée – pas le bâtiment lui-même.
2
Nous construisons votre plateforme
Une plateforme white-label à votre marque et votre domaine, avec un smart contract audité, un portail investisseurs et un panneau d'administration. En ligne en deux semaines environ.
3
Les investisseurs arrivent
Ils passent le KYC/AML avec Sumsub, puis achètent des fractions de tokens en payant en fiat ou en crypto – le tout au sein de votre plateforme.
4
Vous la gérez et la développez
La marque, les analyses et la relation avec les investisseurs sont à vous. Nous maintenons le logiciel en fonctionnement avec support et mises à jour.

Nous fournissons un logiciel de tokenisation – pas une marketplace clé en main avec une demande intégrée. La structuration juridique et les approbations réglementaires sont gérées séparément et dépendent de votre juridiction.

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La tokenisation immobilière en Albanie – Questions clés

La tokenisation immobilière est-elle légale en Albanie ?
Oui. L'Albanie réglemente les titres tokenisés en vertu de la loi 66/2020 sur les marchés financiers fondés sur la technologie des registres distribués, en vigueur depuis 2020. Un token numérique conférant des droits de propriété, de bénéfice ou immobiliers est traité comme un token de sécurité au sens de l'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) et des règles des marchés de capitaux. En 2023, le premier appartement tokenisé a été vendu à 32 investisseurs à Vlorë.
La tokenisation immobilière est-elle légale en Albanie ?
Oui. L'Albanie réglemente les titres tokenisés en vertu de la loi 66/2020 sur les marchés financiers fondés sur la technologie des registres distribués, en vigueur depuis 2020. Un token numérique conférant des droits de propriété, de bénéfice ou immobiliers est traité comme un token de sécurité au sens de l'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) et des règles des marchés de capitaux. En 2023, le premier appartement tokenisé a été vendu à 32 investisseurs à Vlorë.
Les investisseurs étrangers peuvent-ils acquérir des biens immobiliers albanais tokenisés ?
Oui. Les étrangers peuvent librement posséder des bâtiments, des appartements et des biens commerciaux en Albanie et peuvent détenir des titres tokenisés adossés à ces actifs. La propriété directe de terrains est réservée aux sociétés albanaises ; les projets fondés sur des terrains sont donc généralement structurés via une société locale dont les titres sont ensuite tokenisés.
Les investisseurs étrangers peuvent-ils acquérir des biens immobiliers albanais tokenisés ?
Oui. Les étrangers peuvent librement posséder des bâtiments, des appartements et des biens commerciaux en Albanie et peuvent détenir des titres tokenisés adossés à ces actifs. La propriété directe de terrains est réservée aux sociétés albanaises ; les projets fondés sur des terrains sont donc généralement structurés via une société locale dont les titres sont ensuite tokenisés.
Quels types de tokens la législation albanaise reconnaît-elle ?
La loi 66/2020 distingue les tokens de sécurité (conférant des droits monétaires, de bénéfice ou immobiliers et réglementés en tant que titres), les tokens d'actifs, les tokens de paiement et les tokens utilitaires. Les licences d'échange DLT sont accordées selon des catégories – Types A, B et C – en fonction des types de tokens négociés. Les offres immobilières sont normalement structurées sous forme de tokens de sécurité.
Quels types de tokens la législation albanaise reconnaît-elle ?
La loi 66/2020 distingue les tokens de sécurité (conférant des droits monétaires, de bénéfice ou immobiliers et réglementés en tant que titres), les tokens d'actifs, les tokens de paiement et les tokens utilitaires. Les licences d'échange DLT sont accordées selon des catégories – Types A, B et C – en fonction des types de tokens négociés. Les offres immobilières sont normalement structurées sous forme de tokens de sécurité.

Qui réglemente la tokenisation en Albanie ?
L'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA, également connue sous le nom d'AMF) supervise les marchés financiers fondés sur la DLT, aux côtés de l'Agence nationale pour la société de l'information (AKSHI) sur le volet technologique. L'AFSA délivre des licences aux plateformes d'échange DLT, aux agents de tokens, aux prestataires de services innovants et aux dépositaires ; en 2022, elle a approuvé le premier régime de licences pour les crypto-actifs de la région.
Qui réglemente la tokenisation en Albanie ?
L'Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA, également connue sous le nom d'AMF) supervise les marchés financiers fondés sur la DLT, aux côtés de l'Agence nationale pour la société de l'information (AKSHI) sur le volet technologique. L'AFSA délivre des licences aux plateformes d'échange DLT, aux agents de tokens, aux prestataires de services innovants et aux dépositaires ; en 2022, elle a approuvé le premier régime de licences pour les crypto-actifs de la région.
Quelle fiscalité s'applique aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Albanie ?
L'Albanie applique un taux forfaitaire de 15 % sur la plus-value de cession immobilière et un impôt sur le revenu personnel forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs nets, auxquels s'ajoute une taxe foncière annuelle d'environ 0,05 % de la valeur du bien. Le traitement exact d'un actif tokenisé dépend de sa structuration ; veillez à confirmer votre charge fiscale définitive auprès d'un conseiller fiscal albanais.
Quelle fiscalité s'applique aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Albanie ?
L'Albanie applique un taux forfaitaire de 15 % sur la plus-value de cession immobilière et un impôt sur le revenu personnel forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs nets, auxquels s'ajoute une taxe foncière annuelle d'environ 0,05 % de la valeur du bien. Le traitement exact d'un actif tokenisé dépend de sa structuration ; veillez à confirmer votre charge fiscale définitive auprès d'un conseiller fiscal albanais.
Comment une offre tokenisée est-elle structurée en Albanie ?
Un bien est généralement détenu par une société locale, et des titres numériques représentant des droits de propriété ou de revenus sont émis et distribués en vertu de la loi 66/2020 sous la supervision de l'AFSA. La première transaction de ce type – l'appartement de Heritage à Vlorë en 2023 – a fractionné un bien unique en parts détenues par 32 investisseurs, démontrant que le modèle fonctionne de bout en bout.
Comment une offre tokenisée est-elle structurée en Albanie ?
Un bien est généralement détenu par une société locale, et des titres numériques représentant des droits de propriété ou de revenus sont émis et distribués en vertu de la loi 66/2020 sous la supervision de l'AFSA. La première transaction de ce type – l'appartement de Heritage à Vlorë en 2023 – a fractionné un bien unique en parts détenues par 32 investisseurs, démontrant que le modèle fonctionne de bout en bout.

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Dernière mise à jour : 21-06-2026

Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre purement informatif et ne constituent pas un conseil juridique, financier, d’investissement ou fiscal.
Tokenizer.Estate fournit une plateforme de tokenisation immobilière et vous met en relation avec des partenaires locaux agréés, mais nous ne fournissons pas d’orientation juridique ou réglementaire.
Veuillez consulter des professionnels qualifiés dans votre juridiction avant de prendre toute décision d’investissement ou de tokenisation.

Sources et références

Mondaq – Cadre juridique et réglementaire de l'Albanie sur les marchés financiers DLT (loi 66/2020)
Kalo Attorneys – Nouvelle loi sur les marchés financiers fondés sur la DLT (loi 66/2020)
Albanian Financial Supervisory Authority – Présentation du régulateur AFSA
Lightspark – Réglementation crypto & DLT en Albanie 2026
Shufti Pro – L'AFSA approuve le régime de licences crypto (2022)
Albania Tech – Heritage : premier bien immobilier tokenisé d'Albanie
SeeNews – L'Albanie réalise sa première transaction immobilière sur blockchain
PwC Tax Summaries – Albanie – Plus-values immobilières
TOKTON – Taxes et frais immobiliers en Albanie 2025 (Guide pour acquéreurs étrangers)
Lloyds Bank Trade – Taux d'imposition en Albanie

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