Tokenisez l'immobilier
en Italie

Oui. L'Italie dispose d'un cadre réglementaire complet sous la supervision de la Consob. Le Règlement Consob n° 22923 (6 décembre 2023) régit les instruments financiers basés sur la DLT. L'immobilier peut être tokenisé via des gestionnaires DLT enregistrés, avec une base d'investisseurs allant des particuliers italiens aux investisseurs institutionnels européens. Le pilote DLT de la Banque d'Italie fournit l'infrastructure de règlement

STAI (Security Token & Alternative Investment) est un bac à sable réglementaire exploité par la Banque d'Italie et la Consob, opérationnel depuis octobre 2021. Il permet aux sociétés immobilières et aux plateformes fintech de tester la tokenisation avec un allègement réglementaire. Idéal pour les entreprises souhaitant piloter la tokenisation avant l'enregistrement complet auprès de la Consob, ou les fonds institutionnels utilisant des structures de fonds européennes

La Banque d'Italie a déployé la plateforme d'obligations DLT sur le réseau Polygon en partenariat avec Fireblocks, Polygon Labs, Intesa Sanpaolo et d'autres institutions. La plateforme permet le règlement institutionnel d'obligations tokenisées en monnaie de banque centrale via l'infrastructure ECB TIPS Hash-Link. La participation nécessite le statut institutionnel

Les résidents italiens sont soumis à un impôt sur les plus-values de 26 % sur les ventes de crypto-actifs. À partir du 1er janvier 2026, le taux passe à 33 %. Le seuil d'exonération de 2 000 € a été supprimé à compter du 1er janvier 2025. Alternative : impôt de substitution de 18 % sur la valeur des détentions en crypto-actifs. Les jetons de monnaie électronique conformes à MiCA restent à 26 %. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu ordinaire

Tokenizer.Estate gère le processus d'enregistrement comme gestionnaire DLT auprès de la Consob via des partenaires juridiques italiens agréés. Cela comprend la préparation des demandes, la documentation de conformité, la coordination de l'audit des contrats intelligents, la mise en place du système AML/KYC, l'architecture du registre des investisseurs et le reporting réglementaire continu

L'immobilier tokenisé peut être structuré en dette (obligations à revenus avec distributions fixes) ou en capitaux propres (participation aux bénéfices des détenteurs de jetons). Les dividendes sont automatisés via des contrats intelligents : les revenus locatifs du bien sont collectés par la SPV, puis distribués au prorata aux détenteurs de jetons on-chain. Les distributions peuvent être en euros (stablecoin) ou dans d'autres devises

Le Règlement Consob n° 22923 (en vigueur depuis le 6 décembre 2023) établit le cadre pour l'émission et la circulation d'instruments financiers sous forme numérique utilisant la technologie des registres distribués. Le règlement exige que les entités s'enregistrent auprès de la Consob comme gestionnaires DLT. Le processus d'enregistrement prend 90 jours. Une fois approuvés, les gestionnaires DLT peuvent émettre, négocier et régler des jetons de sécurité

MiCA (Règlement UE 2023/1114) est pleinement appliqué en Italie depuis décembre 2024. Pour la tokenisation immobilière, l'impact principal concerne les prestataires de services sur crypto-actifs et les bourses. Les jetons de sécurité (ce que sont généralement les jetons immobiliers) relèvent de MiFID II, et non des règles CASP de MiCA. L'échéance italienne du 30 décembre 2025 s'applique aux prestataires de services, pas aux émetteurs

Oui. Les investisseurs étrangers peuvent accéder à l'immobilier tokenisé italien via des jetons STO directs Consob (accès MiFID II UE), des structures de fonds UE du bac à sable STAI (Luxembourg RAIF, ELTIF 2.0) ou le pilote de la Banque d'Italie (institutionnel uniquement). Il n'y a aucune restriction de nationalité pour les détenteurs de jetons dans les structures conformes

Le délai dépend de la voie choisie : 6 à 8 semaines pour une STO directe Consob, 8 à 12 semaines pour un fonds UE + bac à sable STAI, 10 à 14 semaines pour le pilote DLT de la Banque d'Italie, et 3 à 4 semaines pour une structure offshore conforme MiCA. Tokenizer.Estate gère les dépôts réglementaires en parallèle pour réduire la durée totale

L'investissement minimum dépend de la structure du jeton. Les jetons STO directs Consob permettent généralement des minimums de 500 €+ pour les particuliers italiens. Les structures de fonds STAI peuvent exiger 1 000 €+. Le pilote de la Banque d'Italie nécessite une participation institutionnelle (500 000 €+). Aucun minimum réglementaire n'est imposé par le Règlement Consob n° 22923

Le titre de propriété reste enregistré au cadastre italien (Agenzia delle Entrate) au nom de la SPV. Les jetons représentent des parts de propriété de la SPV (et indirectement du bien), et non le titre foncier direct. Les jetons peuvent être transférés sur blockchain sans toucher aux registres cadastraux