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Tokenisez l'Immobilier en Italie

Lancez de l'immobilier tokenisé en Italie sur votre propre plateforme en marque blanche – conçue pour le régime de security tokens du Décret Fintech et l'EU MiCA, sous la supervision de CONSOB et de la Banque d'Italie, sous votre marque. Nous fournissons le logiciel ; l'offre vous appartient.

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  • Décret Fintech (security tokens)
  • CONSOB & Banque d'Italie
  • EU MiCA

L'immobilier tokenisé existe-t-il déjà en Italie ?

Oui – l'Italie dispose d'une loi dédiée aux security tokens et d'une tokenisation en activité émanant à la fois d'une plateforme fintech et de la banque centrale

Premier minibond tokenisé d'Italie – sur une blockchain publique

BlockInvest & UniCredit

La plateforme italienne BlockInvest a émis le premier minibond tokenisé du pays sur une blockchain publique en partenariat avec UniCredit, et a ouvert ces investissements tokenisés aux investisseurs privés. C'est la preuve la plus concrète que la tokenisation réglementée n'est pas un projet sur le papier – elle a déjà été réglée, avec une grande banque comme contrepartie. La tokenisation immobilière relève exactement de la même catégorie juridique : les security tokens au titre du Décret Fintech, supervisés par CONSOB.

  • BlockInvest
  • UniCredit
  • Blockchain publique
  • Décret Fintech

Banque d'Italie × Polygon × Fireblocks

Projet pilote de la banque centrale

Le hub d'innovation de la Banque d'Italie a mené un projet institutionnel de tokenisation avec Polygon et Fireblocks pour explorer les security tokens sur les marchés secondaires – un signal direct que la première autorité financière d'Italie teste activement l'infrastructure que les property tokens utiliseraient.

CONSOB – cadre MiCA

Passeport EU MiCA

L'EU MiCA, transposé en Italie par le Décret législatif 129/2024, signifie qu'une offre de tokens conforme lancée en Italie peut obtenir le passeport pour atteindre les investisseurs dans toute l'UE – élargissant considérablement le bassin d'acheteurs au-delà du marché intérieur.

Votre actif est-il éligible ?

La tokenisation s'applique à des actifs réels et existants dont vous êtes propriétaire et que vous contrôlez.

Ce qui est éligible

  • Bien résidentiel
  • Immobilier commercial
  • Projets de développement disposant des permis requis
  • Portefeuilles dont vous êtes propriétaire

Ce qui ne fonctionne pas

  • Idées sans actif existant
  • Projets de développement sans permis
  • Actifs dont vous n'êtes pas propriétaire ou que vous ne contrôlez pas
  • Unités individuelles inférieures à $500k sans plan de développement à l'échelle

Comment ça marche – de votre actif à vos investisseurs

Ce qui est tokenisé, ce n'est pas le bien lui-même, mais la SPV ou LLC qui le détient. Les investisseurs achètent des tokens représentant une fraction de cette société.

  1. 1

    Vous apportez l'actif

    Un bien immobilier réel que vous possédez et contrôlez, détenu par une SPV ou LLC. C'est cette société qui est tokenisée – pas le bâtiment lui-même.

  2. 2

    Nous construisons votre plateforme

    Une plateforme white-label à votre marque et votre domaine, avec un smart contract audité, un portail investisseurs et un panneau d'administration. En ligne en deux semaines environ.

  3. 3

    Les investisseurs arrivent

    Ils passent le KYC/AML avec Sumsub, puis achètent des fractions de tokens en payant en fiat ou en crypto – le tout au sein de votre plateforme.

  4. 4

    Vous la gérez et la développez

    La marque, les analyses et la relation avec les investisseurs sont à vous. Nous maintenons le logiciel en fonctionnement avec support et mises à jour.

Nous fournissons un logiciel de tokenisation – pas une marketplace clé en main avec une demande intégrée. La structuration juridique et les approbations réglementaires sont gérées séparément et dépendent de votre juridiction.

Pourquoi Tokenizer.Estate

L'infrastructure, la conformité et la sécurité pour lancer en toute confiance – sous votre propre marque.

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Notre contrat intelligent de tokens a passé un audit indépendant Hacken : couverture du code à 100 %, zéro problème critique ou de haute gravité, chaque constatation corrigée ou atténuée.

  • C'est le vôtre

    Une plateforme en marque blanche sous votre propre marque et domaine. Vous l'exploitez et vous êtes propriétaire de la relation avec vos investisseurs.

  • Conformité intégrée

    KYC/AML Sumsub, accès basé sur les rôles, journaux d'audit et liste blanche d'IP – inclus dès le premier jour.

  • Vous gardez le contrôle

    Nous fournissons le logiciel et le support continu – l'activité, ainsi que vos investisseurs, restent les vôtres.

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Tokenisation Immobilière en Italie – Réponses aux Questions Essentielles

  • La tokenisation immobilière est-elle légale en Italie ?

    Oui. Le Décret Fintech italien (D.L. 25/2023) reconnaît explicitement les titres émis et circulant sous forme de tokens sur une blockchain, et permet aux émetteurs de lever des capitaux via des offres de security tokens sous la supervision de CONSOB et de la Banque d'Italie. L'EU MiCA, transposé par le Décret législatif 129/2024, encadre les services sur crypto-actifs.

  • Des investisseurs étrangers peuvent-ils acquérir de l'immobilier italien tokenisé ?

    Oui. Les étrangers peuvent détenir la pleine propriété d'un bien immobilier en Italie – les ressortissants de l'UE et de Suisse sans presque aucune restriction, et les autres non-résidents sur la base de la réciprocité ou avec un titre de séjour. Les fractions tokenisées élargissent cet accès, et le passeport MiCA permet aux offres conformes d'atteindre les investisseurs de l'UE.

  • Qu'est-ce que le Décret Fintech italien ?

    Le Décret Fintech (Decreto Legge 25/2023) est une loi italienne qui reconnaît explicitement les instruments financiers – y compris les titres – émis et transférés sous forme numérique et tokenisée sur un registre distribué, avec la même valeur juridique qu'une émission traditionnelle. Il a fixé les règles applicables aux security tokens et au registre DLT supervisé, faisant de l'Italie l'une des juridictions les plus claires de l'UE pour les titres tokenisés.

  • Qui réglemente la tokenisation en Italie ?

    CONSOB et la Banque d'Italie exercent conjointement la supervision. En vertu du Décret Fintech, CONSOB supervise le registre DLT et l'émission de security tokens, et les deux autorités sont les régulateurs compétents au titre de MiCA. Les émetteurs d'offres de security tokens doivent obtenir une autorisation en vertu du texte unique des lois en matière financière (TUF).

  • Quelle fiscalité s'applique aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Italie ?

    Les plus-values immobilières sont imposées à 26 % en cas de cession dans les cinq ans, et totalement exonérées après une détention de cinq ans (ou pour une résidence principale). Les revenus locatifs peuvent être soumis au régime forfaitaire de la cedolare secca – 21 % pour la première location résidentielle, puis 26 % – et les propriétaires acquittent l'IMU annuel (non applicable à la résidence principale). Nous vous recommandons de confirmer le traitement fiscal d'une détention tokenisée auprès d'un conseiller fiscal italien.

  • La tokenisation est-elle déjà utilisée en Italie ?

    Oui. BlockInvest a émis le premier minibond tokenisé d'Italie sur une blockchain publique avec UniCredit et a ouvert l'investissement tokenisé aux investisseurs privés, tandis que le hub d'innovation de la Banque d'Italie a mené un projet pilote institutionnel de tokenisation avec Polygon et Fireblocks – témoignant d'une dynamique réglementaire et de marché réelle sur laquelle les offres immobilières peuvent s'appuyer.

Monde Couverture juridictionnelle

Chaque marché a ses propres règles. Nous avons déjà conçu les structures nécessaires pour faire fonctionner la tokenisation – de l’Europe à l’Asie en passant par le Moyen-Orient. Lancez-vous en toute confiance, où que se trouvent vos investisseurs

Dernière mise à jour : 21-06-2026

Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre purement informatif et ne constituent pas un conseil juridique, financier, d’investissement ou fiscal.
Tokenizer.Estate fournit une plateforme de tokenisation immobilière et vous met en relation avec des partenaires locaux agréés, mais nous ne fournissons pas d’orientation juridique ou réglementaire.
Veuillez consulter des professionnels qualifiés dans votre juridiction avant de prendre toute décision d’investissement ou de tokenisation.

Sources et références

  1. CONSOB – Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCAR)
  2. CONSOB – Bac à sable réglementaire
  3. Greco Vitali Associati – Instruments financiers tokenisés : le Décret Fintech (D.L. 25/2023)
  4. Cryip – Banca Sella : première banque italienne à proposer la conservation de crypto-actifs sous MiCA
  5. BlockInvest – Premier minibond tokenisé en Italie avec UniCredit
  6. CoinDesk – La Banque d'Italie fait appel à Polygon & Fireblocks pour un projet pilote de tokenisation
  7. PwC Tax Summaries – Italie – Plus-values et revenus locatifs
  8. Co-Ownership Property – Fiscalité immobilière en Italie : IMU & Cedolare Secca 2026
  9. The Italian Lawyer – Fiscalité immobilière italienne pour les propriétaires étrangers
  10. Impatria – Investissement immobilier en Italie pour les étrangers 2026
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