Tokenisez l'immobilier
aux Pays-Bas
Lancez des titres immobiliers tokenisés aux Pays-Bas sous la réglementation MiCA, en tirant parti du cadre à double pilier (AFM + DNB), de l'exonération d'impôt sur les plus-values pour les résidences principales, et du premier partenariat européen entre une bourse et la blockchain (NPEX + Dusk, février 2025). Mise en service en 6 à 12 semaines
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Tokenizer.Estate est une plateforme de tokenisation en marque blanche qui permet aux sociétés immobilières d'émettre des titres numériques réglementés dans le cadre de la mise en œuvre néerlandaise de MiCA et sous la supervision de l'AFM/DNB, avec un accès aux investisseurs institutionnels via l'infrastructure blockchain NPEX et les structures de fonds européennes
Quelle est la taille du marché de la tokenisation immobilière aux Pays-Bas ?
Prix moyen des propriétés de 488 000 € avec une croissance annuelle de 6 à 8 %. Infrastructure blockchain NPEX lancée en février 2025. Les investisseurs institutionnels entrent dans la propriété fractionnée à Amsterdam (632 000 €+), Rotterdam et les marchés secondaires.
€488K
Prix moyen des propriétés
Moyenne nationale de 488 000 € en 2025, contre 451 000 € en 2024 — une prime de 34 % à Amsterdam à 632 733 €
February 2025
Lancement NPEX + Dusk
NPEX (bourse agréée MTF) s'associe à la blockchain Dusk pour les titres tokenisés, l'euro numérique EURQ et la conservation de RWA — la première infrastructure boursière réglementée sur blockchain en Europe
0% Capital Gains
Impôt résidence principale
Aucun impôt sur les plus-values lors de la vente de la résidence principale ; l'impôt sur la fortune Box 3 s'applique uniquement aux propriétés secondaires et aux actifs, avec transition vers un système de plus-values en 2028
+6–8%
Croissance des prix 2025
ABN AMRO et Rabobank prévoient une croissance de 6,5 à 8,7 % en 2025 et de 4 à 5,5 % en 2026 ; Amsterdam en hausse de 5 %, La Haye en hausse de 7,1 %, Rotterdam affichant la croissance la plus rapide
Pourquoi les Pays-Bas sont-ils un marché attractif pour la tokenisation immobilière ?
Régulation à double pilier (AFM + DNB), aucun impôt sur les plus-values pour les résidences principales, et la première bourse européenne de titres réglementée sur blockchain (NPEX + Dusk).
Régulation à double pilier (AFM + DNB)
L'AFM régule la conduite et l'octroi de licences aux prestataires de services sur crypto-actifs (CASP) dans le cadre de MiCA ; la DNB supervise les stablecoins (jetons de monnaie électronique et jetons référencés sur actifs). Cette structure claire à double autorité accélère les approbations. Mise en œuvre complète de MiCA depuis le 30 décembre 2024, les Pays-Bas exigeant la conformité des licences CASP d'ici le 1er juillet 2025 — l'une des périodes transitoires les plus courtes de l'UE
Aucun impôt sur les plus-values pour les résidences principales
Les ventes de résidences principales aux Pays-Bas ne sont soumises à aucun impôt sur les plus-values, ce qui les rend particulièrement attractives pour la tokenisation immobilière résidentielle. Les propriétés secondaires et les investissements relèvent de l'impôt sur la fortune Box 3 (transition vers l'impôt sur les plus-values en 2028). Cet avantage fiscal, combiné à la clarté réglementaire de MiCA, ouvre des voies de tokenisation à faible friction
Bourse de titres intégrée à la blockchain (NPEX + Dusk)
NPEX, agréée en tant que système multilatéral de négociation (MTF) sous MiFID II, a lancé des partenariats en février 2025 avec la blockchain Dusk pour la négociation de titres tokenisés et la conservation de RWA. Cordial Systems fournit une conservation à confiance zéro. Il s'agit de la première bourse de titres réglementée en Europe utilisant l'infrastructure blockchain à grande échelle, éliminant les frictions du marché secondaire
Marché immobilier solide avec une demande institutionnelle
Prix moyen des propriétés de 488 000 € avec une croissance annuelle de 6 à 8 %. Amsterdam à 632 000 €, Rotterdam à 406 000 €. Le capital institutionnel en quête de rendement stimule la demande de propriété fractionnée et d'accès tokenisé. Les fonds de pension européens et les investisseurs internationaux recherchent activement des actifs résidentiels néerlandais
Quelles sont les voies de tokenisation disponibles aux Pays-Bas ?
Trois voies réglementées pour la tokenisation immobilière néerlandaise — STO domestique sous supervision AFM, distribution transfrontalière de fonds UE avec cotation NPEX ou modèle de plateforme CASP sous licence MiCA
STO nationale (agréée AFM)
Détenir un bien immobilier néerlandais dans une SPV locale. Émettre des jetons de sécurité sous la supervision de l'AFM via une licence CASP MiCA. Cibler directement les investisseurs néerlandais et de la diaspora européenne. Idéal pour les promoteurs résidentiels et les portefeuilles PME. Mise en place en 6 à 8 semaines. Investissement minimum à partir de 1 000 €
Fonds UE + Cotation NPEX (Luxembourg RAIF)
Bien immobilier néerlandais détenu par une SPV, propriété d'un fonds Luxembourg RAIF. Parts de fonds tokenisées distribuées aux investisseurs institutionnels et particuliers sous MiFID II. Cotation NPEX MTF disponible pour la négociation secondaire sur blockchain. Mise en place en 8 à 12 semaines. Idéal pour le capital transfrontalier et les investisseurs institutionnels
Plateforme CASP agréée MiCA
Obtenir une licence CASP MiCA auprès de l'AFM pour exploiter une plateforme multi-propriétés. Coter des jetons immobiliers néerlandais sur NPEX ou un portail investisseurs privé. Modèle réplicable pour les sociétés de portefeuille immobilier. Mise en place de 6 à 10 semaines pour la licence, puis émission rapide de jetons
| STO nationale (AFM) | Fonds UE (Lux RAIF) | Plateforme CASP MiCA | |
|---|---|---|---|
| Délai | 6–8 semaines | 8–12 semaines | 6–10 semaines (licence) |
| Type d'actif | Tout immobilier néerlandais | Tout immobilier néerlandais | Tout immobilier néerlandais |
| Entité juridique | SPV néerlandaise | Lux RAIF + SPV NL | Entité CASP néerlandaise |
| Régulateur | AFM | CSSF (Lux) + AFM | AFM (MiCA) |
| Accès investisseurs | National + diaspora | Institutionnel UE + particulier | Mondial (conforme UE) |
| Droits des investisseurs | Jeton de sécurité | Part de fonds | Jeton de sécurité |
| Marché secondaire | Privé ou NPEX | NPEX MTF | NPEX MTF |
| Idéal pour | Promoteurs locaux | Fonds transfrontaliers | Plateformes multi-actifs |
Existe-t-il de vrais exemples d'immobilier tokenisé aux Pays-Bas ?
Oui. NPEX + blockchain Dusk en service depuis février 2025. Propriétés à Amsterdam à 632 000 € entrant dans la tokenisation. Fonds institutionnels utilisant la voie Luxembourg RAIF + cotation NPEX. Agrément AFM actif, précédent réglementaire établi.
Prix moyen à Amsterdam : 632,7 K€
Amsterdam en tête avec un prix moyen de 632 733 €, en hausse de 5 % en glissement annuel. Forte demande institutionnelle des fonds de pension internationaux et des sociétés d'investissement immobilier cherchant un accès fractionné. Moyenne nationale de 488 000 € avec une prévision de croissance de 6,5 à 8,7 % pour 2025
Partenariat NPEX + blockchain Dusk
Lancement en février 2025 : NPEX (bourse MTF agréée des Pays-Bas) intègre la blockchain Dusk pour les titres tokenisés, la conservation de RWA et l'euro numérique EURQ. Cordial Systems fournit une infrastructure de conservation à confiance zéro. Première bourse de titres réglementée de l'UE sur blockchain
Délai de conformité MiCA raccourci
Les Pays-Bas sont en tête de l'UE avec la date limite de licence CASP au 1er juillet 2025 — la transition la plus courte au monde. L'AFM et la DNB maintiennent une consultation ouverte pour les projets de tokenisation. Environ 130 à 140 licences CASP déjà délivrées dans toute l'UE, les Pays-Bas en détenant une part significative
Tokenisation immobilière aux Pays-Bas — Questions clés
La tokenisation immobilière est-elle légale aux Pays-Bas ?
Les Pays-Bas ont-ils un impôt sur les plus-values immobilières ?
Les investisseurs étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier tokenisé aux Pays-Bas ?
Qu'est-ce que MiCA et quand s'applique-t-il pleinement aux Pays-Bas ?
Tokenizer.Estate gère-t-il la conformité AFM et DNB ?
Quels sont les rôles de l'AFM et de la DNB ?
Qu'est-ce que le Box 3 et comment affecte-t-il l'immobilier tokenisé ?
Qu'est-ce que NPEX et quel est son lien avec l'immobilier tokenisé ?
Combien de temps faut-il pour lancer une offre tokenisée aux Pays-Bas ?
Quel est l'investissement minimum pour l'immobilier tokenisé aux Pays-Bas ?
Analyse approfondie
La tokenisation aux Pays-Bas : la régulation à double pilier rencontre l'infrastructure blockchain
Guide complet du cadre AFM/DNB des Pays-Bas, de la conformité MiCA, de l'intégration blockchain NPEX, des avantages fiscaux du Box 3 et du processus étape par étape pour les promoteurs immobiliers néerlandais et les investisseurs institutionnels
Monde Couverture juridictionnelle
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Dernière mise à jour : 17-03-2026
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre purement informatif et ne constituent pas un conseil juridique, financier, d’investissement ou fiscal.
Tokenizer.Estate fournit une plateforme de tokenisation immobilière et vous met en relation avec des partenaires locaux agréés, mais nous ne fournissons pas d’orientation juridique ou réglementaire.
Veuillez consulter des professionnels qualifiés dans votre juridiction avant de prendre toute décision d’investissement ou de tokenisation.
Sources et références
- AFM (Dutch Financial Markets Authority) — MiCA Implementation
- DNB (De Nederlandsche Bank) — MiCA Regulation Page
- NPEX Official — NPEX Blockchain-Powered Trading (Feb 27, 2025)
- KPMG Netherlands — Box 3 Wealth Tax Regime Transition
- PwC Netherlands — Box 3 Tax Guidance
- Investropa — Netherlands Average House Price 2025
- ABN AMRO — Housing Market Rise 2025–2026 Forecast
- Rabobank — Dutch Housing Market Quarterly Report
- CMS Expert Guide — Crypto Regulation in the Netherlands
- Osborne Clarke — Financial Regulation in the Netherlands
- Global Property Guide — Netherlands Residential Property Market Analysis 2025