Tokenisez l'immobilier aux Pays-Bas

Oui. Un token immobilier qui se comporte comme une action ou une obligation est traité comme un instrument financier MiFID II et est réglementé par l'AFM dans le cadre de l'EU MiCA, la DNB étant responsable des questions prudentielles. Les offres publiques de tels security tokens nécessitent un prospectus approuvé par l'AFM, et le régime pilote UE sur les DLT permet leur émission et leur négociation sur blockchain.

Oui. Les Pays-Bas n'imposent aucune restriction de nationalité sur la propriété immobilière, et les investisseurs étrangers peuvent détenir des fractions tokenisées. La fiscalité néerlandaise (Box 3) s'applique aux biens détenus à titre d'investissement, et le passeport MiCA permet aux offres conformes d'atteindre les investisseurs dans toute l'UE.

Le DLT Pilot Regime est un cadre européen qui permet l'émission, la négociation et le règlement de titres tokenisés sur une infrastructure blockchain selon des règles adaptées. Aux Pays-Bas, il offre aux offres de security tokens – y compris ceux adossés à de l'immobilier – une voie éprouvée dans le cadre du droit des valeurs mobilières existant, supervisée par l'AFM.

Deux autorités de régulation selon un modèle dit « twin-peaks » : l'AFM (Autoriteit Financiële Markten) délivre les licences aux prestataires de services sur crypto-actifs, supervise les pratiques et approuve les prospectus de valeurs mobilières, tandis que la DNB (De Nederlandsche Bank) assure la supervision prudentielle, notamment pour les émetteurs de tokens référencés à des actifs et de monnaie électronique dans le cadre de MiCA.

Les Pays-Bas ne prélèvent pas d'impôt traditionnel sur les plus-values relatives à l'immobilier détenu à titre privé ; les biens immobiliers d'investissement sont en revanche soumis au Box 3, sur la base d'un rendement forfaitaire (6,0 % pour 2026) taxé à un taux de 36 %, au-delà d'un seuil d'exonération, et les revenus locatifs sont généralement intégrés dans le Box 3 plutôt que taxés séparément. Une taxe de transfer immobilier s'applique également à l'acquisition (2 % pour une résidence principale occupée par son propriétaire ; 8 % à partir de 2026 pour les biens résidentiels détenus à titre d'investissement). À partir de 2028, le Box 3 devrait évoluer vers une imposition sur les rendements réels. Nous vous conseillons de confirmer le traitement fiscal d'une détention tokenisée auprès d'un conseiller fiscal néerlandais.

Max Crowdfund, une plateforme de crowdfunding immobilier de Max Property Group, a obtenu l'agrément de l'AFM et fonctionne grâce à la technologie de registre distribué de Jelurida, permettant d'investir dans l'immobilier à partir de 100 € seulement. Les Pays-Bas figurant parmi les leaders de l'UE en matière de licences CASP, le cadre réglementaire soutient le développement d'autres offres tokenisées.