La tokenisation immobilière est-elle légale en Croatie ?

Oui. La Croatie applique le règlement européen sur les marchés de crypto-actifs (MiCA), en vigueur depuis décembre 2024 et supervisé par la HANFA. Un token immobilier qualifié d'instrument financier est régi par la loi sur les marchés de capitaux et MiFID II, tandis que les tokens référencés sur des actifs ou les tokens de monnaie électronique relèvent du régime d'émetteur de MiCA.

Qui réglemente la tokenisation en Croatie ?

La HANFA, l'Agence croate de surveillance des services financiers, autorise les prestataires de services sur crypto-actifs dans le cadre de MiCA et supervise les marchés de valeurs mobilières. Elle a accordé la première licence CASP MiCA complète de Croatie en 2026 et gère, avec le ministère des Finances, le sandbox « RoadToMarket » destiné à tester les modèles de marchés de capitaux tokenisés.

Les investisseurs étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier croate tokenisé ?

Oui. Les résidents de l'UE peuvent acquérir des biens immobiliers croates (à l'exception des terres agricoles et des zones protégées) sans autorisation préalable, et les acheteurs hors UE peuvent acquérir sur la base de la réciprocité. Les fractions tokenisées élargissent cet accès, et le passeport MiCA permet aux offres conformes d'atteindre les investisseurs dans toute l'UE.

Quelles taxes s'appliquent aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Croatie ?

Les plus-values immobilières sont imposées à 24 % si le bien est vendu dans les deux ans suivant l'acquisition (ou si plus de trois biens du même type sont vendus sur cinq ans) ; les plus-values sont généralement exonérées après une détention de deux ans. Une taxe de transfert immobilier de 3 % s'applique à la plupart des achats de biens anciens, et une nouvelle taxe foncière annuelle (€0,60–8,00 par m²) est entrée en vigueur en 2025. Consultez un conseiller fiscal croate pour connaître le traitement applicable à une détention tokenisée.

Comment MiCA affecte-t-il la tokenisation en Croatie ?

MiCA dote la Croatie d'un cadre européen harmonisé pour l'émission de crypto-actifs et la fourniture de services associés, applicable depuis décembre 2024 avec une période de transition de 18 mois se terminant en juillet 2026. Les prestataires doivent obtenir l'autorisation de la HANFA, et une fois agréés, ils peuvent passeporter leurs services dans toute l'UE – ce qui est utile pour distribuer des offres immobilières tokenisées au-delà de la Croatie.

Qui a déjà tokenisé de l'immobilier en Croatie ?

Une initiative pionnière a vu Katalyo, travaillant sur la blockchain Telos, se donner pour objectif de tokeniser environ €30 millions de biens immobiliers côtiers croates, en émettant des tokens distincts de propriété et de revenus locatifs, avec des contrôles KYC/AML intégrés et des transferts secondaires gérés on-chain. Avec MiCA désormais en vigueur et la HANFA délivrant des licences aux prestataires, le cadre pour de nouvelles offres tokenisées est en place.

Pour les sociétés immobilières, les promoteurs et les fonds

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MiCA depuis 2024
Supervisée par la HANFA
Loi UE sur les marchés de capitaux

L'immobilier tokenisé est-il déjà une réalité en Croatie ?

Oui – une initiative de tokenisation côtière est documentée, MiCA est en vigueur, et la HANFA a déjà délivré sa première licence crypto.

€30M de biens adriatiques

Katalyo & Telos

Katalyo, développant sa solution sur la blockchain Telos, s'est donné pour objectif de tokeniser environ €30 millions de biens immobiliers côtiers croates. La structure reposait sur deux tokens par bien – l'un pour la propriété, l'autre suivant les revenus locatifs – avec des contrôles KYC et AML intégrés et des transferts secondaires gérés on-chain. Il s'agit de l'une des premières initiatives de tokenisation immobilière documentées dans la région adriatique.

Côte adriatique
Tokens de propriété + loyers
KYC/AML

HANFA

Première licence MiCA délivrée

La Croatie a adopté MiCA en décembre 2024 et, en 2026, la HANFA a accordé la première licence CASP MiCA complète du pays à Electrocoin, basée à Zagreb – signe que la machine de délivrance de licences est opérationnelle et traite de véritables demandes.

HANFA & Ministry of Finance

Sandbox RoadToMarket ouvert

La HANFA et le ministère des Finances ont lancé le sandbox « PutNaTržište » (RoadToMarket) pour permettre aux entreprises de tester des modèles de marchés de capitaux tokenisés avant leur mise en production – et le passeport MiCA signifie qu'une offre agréée peut atteindre les investisseurs dans toute l'UE.

Votre actif est-il éligible ?

La tokenisation s'applique à des actifs réels et existants dont vous êtes propriétaire et que vous contrôlez.

Ce qui est éligible

Bien résidentiel
Immobilier commercial
Projets de développement disposant des permis requis
Portefeuilles dont vous êtes propriétaire

Ce qui ne fonctionne pas

Idées sans actif existant
Projets de développement sans permis
Actifs dont vous n'êtes pas propriétaire ou que vous ne contrôlez pas
Unités individuelles inférieures à $500k sans plan de développement à l'échelle

Comment ça marche – de votre actif à vos investisseurs

Ce qui est tokenisé, ce n'est pas le bien lui-même, mais la SPV ou LLC qui le détient. Les investisseurs achètent des tokens représentant une fraction de cette société.

1
Vous apportez l'actif
Un bien immobilier réel que vous possédez et contrôlez, détenu par une SPV ou LLC. C'est cette société qui est tokenisée – pas le bâtiment lui-même.
2
Nous construisons votre plateforme
Une plateforme white-label à votre marque et votre domaine, avec un smart contract audité, un portail investisseurs et un panneau d'administration. En ligne en deux semaines environ.
3
Les investisseurs arrivent
Ils passent le KYC/AML avec Sumsub, puis achètent des fractions de tokens en payant en fiat ou en crypto – le tout au sein de votre plateforme.
4
Vous la gérez et la développez
La marque, les analyses et la relation avec les investisseurs sont à vous. Nous maintenons le logiciel en fonctionnement avec support et mises à jour.

Nous fournissons un logiciel de tokenisation – pas une marketplace clé en main avec une demande intégrée. La structuration juridique et les approbations réglementaires sont gérées séparément et dépendent de votre juridiction.

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Vous gardez le contrôle
Nous fournissons le logiciel et le support continu – l'activité, ainsi que vos investisseurs, restent les vôtres.

La Tokenisation Immobilière en Croatie – Réponses aux Questions Clés

La tokenisation immobilière est-elle légale en Croatie ?
La tokenisation immobilière est-elle légale en Croatie ?
Oui. La Croatie applique le règlement européen sur les marchés de crypto-actifs (MiCA), en vigueur depuis décembre 2024 et supervisé par la HANFA. Un token immobilier qualifié d'instrument financier est régi par la loi sur les marchés de capitaux et MiFID II, tandis que les tokens référencés sur des actifs ou les tokens de monnaie électronique relèvent du régime d'émetteur de MiCA.
Les investisseurs étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier croate tokenisé ?
Les investisseurs étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier croate tokenisé ?
Oui. Les résidents de l'UE peuvent acquérir des biens immobiliers croates (à l'exception des terres agricoles et des zones protégées) sans autorisation préalable, et les acheteurs hors UE peuvent acquérir sur la base de la réciprocité. Les fractions tokenisées élargissent cet accès, et le passeport MiCA permet aux offres conformes d'atteindre les investisseurs dans toute l'UE.
Comment MiCA affecte-t-il la tokenisation en Croatie ?
MiCA dote la Croatie d'un cadre européen harmonisé pour l'émission de crypto-actifs et la fourniture de services associés, applicable depuis décembre 2024 avec une période de transition de 18 mois se terminant en juillet 2026. Les prestataires doivent obtenir l'autorisation de la HANFA, et une fois agréés, ils peuvent passeporter leurs services dans toute l'UE – ce qui est utile pour distribuer des offres immobilières tokenisées au-delà de la Croatie.
Comment MiCA affecte-t-il la tokenisation en Croatie ?
MiCA dote la Croatie d'un cadre européen harmonisé pour l'émission de crypto-actifs et la fourniture de services associés, applicable depuis décembre 2024 avec une période de transition de 18 mois se terminant en juillet 2026. Les prestataires doivent obtenir l'autorisation de la HANFA, et une fois agréés, ils peuvent passeporter leurs services dans toute l'UE – ce qui est utile pour distribuer des offres immobilières tokenisées au-delà de la Croatie.

Qui réglemente la tokenisation en Croatie ?
La HANFA, l'Agence croate de surveillance des services financiers, autorise les prestataires de services sur crypto-actifs dans le cadre de MiCA et supervise les marchés de valeurs mobilières. Elle a accordé la première licence CASP MiCA complète de Croatie en 2026 et gère, avec le ministère des Finances, le sandbox « RoadToMarket » destiné à tester les modèles de marchés de capitaux tokenisés.
Qui réglemente la tokenisation en Croatie ?
La HANFA, l'Agence croate de surveillance des services financiers, autorise les prestataires de services sur crypto-actifs dans le cadre de MiCA et supervise les marchés de valeurs mobilières. Elle a accordé la première licence CASP MiCA complète de Croatie en 2026 et gère, avec le ministère des Finances, le sandbox « RoadToMarket » destiné à tester les modèles de marchés de capitaux tokenisés.
Quelles taxes s'appliquent aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Croatie ?
Les plus-values immobilières sont imposées à 24 % si le bien est vendu dans les deux ans suivant l'acquisition (ou si plus de trois biens du même type sont vendus sur cinq ans) ; les plus-values sont généralement exonérées après une détention de deux ans. Une taxe de transfert immobilier de 3 % s'applique à la plupart des achats de biens anciens, et une nouvelle taxe foncière annuelle (€0,60–8,00 par m²) est entrée en vigueur en 2025. Consultez un conseiller fiscal croate pour connaître le traitement applicable à une détention tokenisée.
Quelles taxes s'appliquent aux plus-values sur l'immobilier tokenisé en Croatie ?
Les plus-values immobilières sont imposées à 24 % si le bien est vendu dans les deux ans suivant l'acquisition (ou si plus de trois biens du même type sont vendus sur cinq ans) ; les plus-values sont généralement exonérées après une détention de deux ans. Une taxe de transfert immobilier de 3 % s'applique à la plupart des achats de biens anciens, et une nouvelle taxe foncière annuelle (€0,60–8,00 par m²) est entrée en vigueur en 2025. Consultez un conseiller fiscal croate pour connaître le traitement applicable à une détention tokenisée.
Qui a déjà tokenisé de l'immobilier en Croatie ?
Une initiative pionnière a vu Katalyo, travaillant sur la blockchain Telos, se donner pour objectif de tokeniser environ €30 millions de biens immobiliers côtiers croates, en émettant des tokens distincts de propriété et de revenus locatifs, avec des contrôles KYC/AML intégrés et des transferts secondaires gérés on-chain. Avec MiCA désormais en vigueur et la HANFA délivrant des licences aux prestataires, le cadre pour de nouvelles offres tokenisées est en place.
Qui a déjà tokenisé de l'immobilier en Croatie ?
Une initiative pionnière a vu Katalyo, travaillant sur la blockchain Telos, se donner pour objectif de tokeniser environ €30 millions de biens immobiliers côtiers croates, en émettant des tokens distincts de propriété et de revenus locatifs, avec des contrôles KYC/AML intégrés et des transferts secondaires gérés on-chain. Avec MiCA désormais en vigueur et la HANFA délivrant des licences aux prestataires, le cadre pour de nouvelles offres tokenisées est en place.

Monde Couverture juridictionnelle

Chaque marché a ses propres règles. Nous avons déjà conçu les structures nécessaires pour faire fonctionner la tokenisation – de l’Europe à l’Asie en passant par le Moyen-Orient. Lancez-vous en toute confiance, où que se trouvent vos investisseurs

Dernière mise à jour : 21-06-2026

Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre purement informatif et ne constituent pas un conseil juridique, financier, d’investissement ou fiscal.
Tokenizer.Estate fournit une plateforme de tokenisation immobilière et vous met en relation avec des partenaires locaux agréés, mais nous ne fournissons pas d’orientation juridique ou réglementaire.
Veuillez consulter des professionnels qualifiés dans votre juridiction avant de prendre toute décision d’investissement ou de tokenisation.

Sources et références

HANFA – Notification à l'intention des personnes souhaitant négocier des crypto-actifs
Croatia Week – La Croatie délivre sa première licence crypto MiCA (Electrocoin)
Legal 500 – Croatie : Guide Blockchain et Crypto-actifs
Coincub – Licences crypto en Croatie : exigences MiCA et CASP
DL News – Pourquoi la Croatie a élaboré des règles crypto avant MiCA
Crowdfund Insider – Telos et Katalyo tokenisent de l'immobilier en Croatie
PwC Tax Summaries – Croatie – Plus-values immobilières
RSM Croatia – Aperçu rapide de la fiscalité immobilière croate
Invest Croatia – Système fiscal croate (officiel)
385 Real Estate – Taxe foncière en Croatie pour les étrangers 2026

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