Tokenizza il Settore Immobiliare in Svizzera

Sì, e la Svizzera è un leader globale. Il DLT Act, in vigore dal 2021, ha creato i 'titoli basati su registro digitale' – token emessi nativamente su una blockchain con piena efficacia giuridica ai sensi del diritto svizzero. FINMA tratta generalmente i token immobiliari come titoli, per cui gli emittenti devono registrarsi, divulgare informazioni e rispettare le norme sui titoli.

Dipende dalla tipologia dell'immobile. Ai sensi della Lex Koller, i non residenti stranieri incontrano restrizioni all'acquisto di immobili residenziali, mentre il settore commerciale è generalmente aperto. La tokenizzazione tende a concentrarsi su asset commerciali – come l'edificio per uffici a Zurigo tokenizzato da BrickMark – dove la partecipazione straniera è consentita. Verifica il trattamento Lex Koller per ogni singolo asset.

I titoli basati su registro digitale sono una categoria di titoli scritturali, introdotta dal DLT Act svizzero, che possono essere creati e trasferiti direttamente su una blockchain con lo stesso effetto giuridico dei titoli tradizionali. Consentono la tokenizzazione e la negoziazione di immobili e altri asset con diritti esigibili; i crypto-asset detenuti in custodia sono segregati dal patrimonio del custodian in caso di insolvenza.

FINMA, l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari svizzeri, supervisiona l'emissione di token e classifica i token (i token immobiliari rientrano di norma nella categoria degli asset token, trattati come titoli). Il DLT Act ha inoltre creato una licenza per strutture di negoziazione DLT; nel 2025 FINMA ha autorizzato BX Digital a operare come piattaforma di negoziazione DLT regolamentata.

Le plusvalenze immobiliari sono tassate a livello cantonale (Grundstückgewinnsteuer), con un'aliquota che diminuisce all'aumentare del periodo di detenzione; gli stranieri seguono le stesse regole dei residenti. I redditi da locazione sono soggetti all'imposta sul reddito. Le aliquote e le imposte di trasferimento variano significativamente da cantone a cantone, quindi è opportuno consultare un consulente fiscale svizzero per la location specifica e qualsiasi struttura tokenizzata.

L'esempio più significativo è BrickMark, che ha acquistato un edificio di pregio sulla Bahnhofstrasse di Zurigo per CHF 130 milioni, pagando parte del prezzo in security token – tra le più grandi operazioni di tokenizzazione immobiliare al mondo. Il DLT Act svizzero, la supervisione FINMA e l'ecosistema della Crypto Valley continuano ad attrarre nuovi progetti di tokenizzazione.