Tokenizza Immobili in Germania

Sì. Il Electronic Securities Act (eWpG), in vigore dal giugno 2021, offre alla Germania un quadro giuridico chiaro per l'emissione e la negoziazione di titoli su blockchain. Gli immobili possono essere tokenizzati registrando un titolo di debito localmente presso BaFin ai sensi dell'eWpG, attraverso un fondo RAIF lussemburghese per la distribuzione nell'UE, o tramite un'entità offshore. BaFin è il principale regolatore e ha rilasciato le prime licenze crypto-asset MiCA in Germania a gennaio 2025.

Sì. Gli investitori stranieri possono partecipare in diversi modi: direttamente tramite una piattaforma eWpG con licenza BaFin per emissioni di token locali; attraverso una struttura RAIF lussemburghese (supervisionata da CSSF e distribuita ai sensi della MiFID II), che apre l'offerta agli investitori istituzionali UE e internazionali senza licenza paese per paese; o tramite token emessi offshore. Le strutture RAIF non impongono restrizioni di nazionalità ai residenti UE.

Dipende dal percorso scelto. Un'emissione eWpG locale richiede solitamente 4–8 settimane, coprendo la costituzione della SPV, la registrazione presso BaFin, la configurazione del registro DLT, il deposito del prospetto e la distribuzione agli investitori. Un RAIF UE richiede circa 8–12 settimane per istituire il fondo lussemburghese, connettersi alla CSSF, nominare un depositario e avviare la distribuzione. Una struttura offshore può essere pronta in 2–4 settimane per la costituzione dell'entità e il deploy degli smart contract con geo-blocking.

BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) è il regolatore federale dei servizi finanziari in Germania. Autorizza e supervisiona gli operatori di registri di titoli cripto ai sensi dell'eWpG §16, rilascia licenze di custodia cripto ai sensi del KWG §32 – che richiedono almeno €150.000 di capitale e standard definiti di sicurezza informatica – e supervisiona i fornitori di servizi su cripto-attività MiCA (CASP), con le prime licenze rilasciate a partire dal 1° gennaio 2025. Qualsiasi piattaforma che gestisce asset degli investitori necessita dell'autorizzazione di BaFin.

Dipende da come viene classificato il token. I guadagni su titoli (token eWpG) sono soggetti alla flat Abgeltungssteuer del 26,375% – il 25% più una sovrattassa di solidarietà dell'1,375%. I guadagni su immobili detenuti direttamente sono tassati come reddito con aliquote personali progressive (0–45%) se venduti entro dieci anni, e diventano esenti da imposta dopo dieci anni di possesso. Le quote di fondi RAIF possono essere trattate diversamente, quindi ti conviene confermare la tua posizione fiscale definitiva con un consulente fiscale tedesco.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) è il quadro normativo europeo completo per i cripto-asset, pienamente in vigore da dicembre 2024. La Germania è passata alla piena conformità MiCA il 1° gennaio 2025 e BaFin ha rilasciato le prime licenze CASP a metà gennaio 2025. MiCA richiede che ogni fornitore di servizi su cripto-attività – emittenti, custodi e borse – ottenga l'autorizzazione di BaFin. Le piattaforme di tokenizzazione immobiliare che operano nei mercati UE devono rispettare i suoi standard in materia di AML/CFT, tutela dei consumatori e resilienza operativa.