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Tokenizza il tuo immobile tedesco su una piattaforma che controlli tu

Nel 2021 la Germania ha dato ai titoli digitali una piena base giuridica e autorizza le società a tenere il proprio registro degli investitori. Il quadro è consolidato. Quello che non ti dà è una piattaforma con il tuo brand. Ed è qui che entriamo in gioco noi.

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Immobili in Germania
Quadro normativo

La Germania ha risolto la questione giuridica nel 2021

Qui un titolo digitale è un titolo a tutti gli effetti, non solo un diritto a un titolo. Il lavoro sta nei ruoli autorizzati che lo circondano.

  • Un titolo può esistere come iscrizione in un registro

    Dal giugno 2021 la legge sui titoli elettronici consente di emettere titoli senza certificato cartaceo. Iscritto in un registro di cripto-titoli, diventa un Kryptowertpapier, un titolo in senso proprio.

  • Tenere quel registro è un servizio soggetto ad autorizzazione

    La tenuta del registro di cripto-titoli è un servizio finanziario ai sensi della legge bancaria tedesca e richiede l'autorizzazione della BaFin. La BaFin pubblica ogni fornitore autorizzato nella propria banca dati delle imprese.

  • Se non ne nomini uno, lo diventi tu

    Gli emittenti devono nominare un tenutario del registro autorizzato. Se non ne viene nominato nessuno, è l'emittente stesso a essere considerato il soggetto che tiene il registro, e la questione dell'autorizzazione torna sulla tua scrivania.

  • Tenere il registro non è custodia

    Due ruoli autorizzati distinti. Il tenutario del registro mantiene la registrazione ufficiale della titolarità degli investitori. Detenere il titolo per conto di altri è una funzione di custodia facoltativa, che richiederebbe un'autorizzazione separata.

  • Le obbligazioni al portatore sono lo strumento naturale

    La legge consente di emettere come titoli elettronici le obbligazioni al portatore e, ai sensi del regolamento sulle quote di cripto-fondi, le quote di fondi. Questo determina l'aspetto tipico di una raccolta immobiliare in Germania.

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Come iniziare

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  1. 1. Raccontaci dell'immobile

    Cosa possiedi e quanto vuoi raccogliere. Ti diciamo chiaramente se è adatto, anche quando non lo è.

  2. 2. Entra in gioco un avvocato tedesco

    Il nostro partner locale definisce la struttura e lo strumento, e individua il percorso per ottenere l'approvazione del tenutario del registro per la tua emissione di token. Questo quadro incide sui tempi più di ogni altra cosa.

  3. 3. Lanciamo la tua piattaforma

    Configuriamo la piattaforma con il tuo brand e il tuo dominio, con il contratto del token, le verifiche sugli investitori e il portale investitori. Lo smart contract è certificato da Hacken. Tempi da due a quattro settimane.

Il lavoro legale e il lancio procedono in parallelo. In Germania il ritmo lo detta la nomina del tenutario del registro autorizzato. Il tuo avvocato avvia tutto dal primo giorno.

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Da sapere

Prima di tokenizzare immobili in Germania

  • La tokenizzazione immobiliare è legale in Germania?

    Sì. Dal giugno 2021 un titolo può essere emesso mediante iscrizione in un registro di titoli elettronici invece che con un certificato cartaceo. Iscritto in un registro di cripto-titoli, è un cripto-titolo ai sensi della legge.

    La tokenizzazione immobiliare è legale in Germania?

    Sì. Dal giugno 2021 un titolo può essere emesso mediante iscrizione in un registro di titoli elettronici invece che con un certificato cartaceo. Iscritto in un registro di cripto-titoli, è un cripto-titolo ai sensi della legge.

  • Il tenutario del registro è anche il custode?

    No, ed è qui che molti si confondono. Tenere il registro non è custodia. Detenere il titolo per conto di altri è un'attività di custodia facoltativa e separata, soggetta a una propria autorizzazione.

    Il tenutario del registro è anche il custode?

    No, ed è qui che molti si confondono. Tenere il registro non è custodia. Detenere il titolo per conto di altri è un'attività di custodia facoltativa e separata, soggetta a una propria autorizzazione.

  • Chi può tenere il registro?

    La tenuta del registro di cripto-titoli è un servizio finanziario soggetto ad autorizzazione e richiede il permesso della BaFin. La BaFin elenca pubblicamente ogni fornitore autorizzato. Se un emittente non nomina nessuno, è considerato esso stesso il tenutario del registro.

    Chi può tenere il registro?

    La tenuta del registro di cripto-titoli è un servizio finanziario soggetto ad autorizzazione e richiede il permesso della BaFin. La BaFin elenca pubblicamente ogni fornitore autorizzato. Se un emittente non nomina nessuno, è considerato esso stesso il tenutario del registro.

  • Cosa si può effettivamente emettere in questo modo?

    Obbligazioni al portatore come titoli elettronici, e quote di fondi ai sensi del regolamento sulle quote di cripto-fondi. Il tuo avvocato abbinerà lo strumento al tuo modello di business.

    Cosa si può effettivamente emettere in questo modo?

    Obbligazioni al portatore come titoli elettronici, e quote di fondi ai sensi del regolamento sulle quote di cripto-fondi. Il tuo avvocato abbinerà lo strumento al tuo modello di business.

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Ultimo aggiornamento: 10-08-2026

Le informazioni presenti in questa pagina hanno solo finalità informative generali e non costituiscono consulenza legale, finanziaria, d'investimento o fiscale.
Tokenizer.Estate fornisce una piattaforma per la tokenizzazione immobiliare e ti mette in contatto con partner locali autorizzati, ma non forniamo consulenza legale o regolamentare.
Consulta professionisti qualificati nella tua giurisdizione prima di prendere decisioni di investimento o tokenizzazione.

Fonti e riferimenti

  1. Gesetz über elektronische Wertpapiere, eWpG, §§ 4, 7, 8 und 16
  2. BaFin. Kryptowertpapierregisterführung
  3. BaFin. Merkblatt 03/2023 zum Tatbestand der Kryptowertpapierregisterführung
  4. Kreditwesengesetz, § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 8 und § 32 Abs. 1
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