Tokenizza Immobili nei Paesi Bassi

Sì. Un token immobiliare che si comporta come un'azione o un'obbligazione è trattato come uno strumento finanziario MiFID II ed è regolamentato dalla AFM nell'ambito dell'EU MiCA, con la DNB che si occupa delle questioni prudenziali. Le offerte pubbliche di tali security token richiedono un prospetto approvato dalla AFM, e il Regime Pilota DLT dell'UE consente la loro emissione e negoziazione su blockchain.

Sì. I Paesi Bassi non impongono restrizioni di nazionalità alla proprietà immobiliare, e gli investitori stranieri possono detenere frazioni tokenizzate. L'imposta olandese (Box 3) si applica agli immobili detenuti come investimento, e il passaporto MiCA consente alle offerte conformi di raggiungere gli investitori in tutta l'UE.

Il Regime Pilota DLT è un quadro normativo dell'UE che consente l'emissione, la negoziazione e il regolamento di titoli tokenizzati su infrastrutture blockchain secondo regole adattate. Nei Paesi Bassi offre alle offerte di security token – incluse quelle garantite da immobili – un percorso collaudato nell'ambito del diritto dei valori mobiliari esistente, sotto la supervisione della AFM.

Due autorità di vigilanza nell'ambito di un modello 'twin-peaks': la AFM (Autoriteit Financiële Markten) licenzia i fornitori di servizi su cripto-asset, supervisiona la condotta e approva i prospetti di titoli, mentre la DNB (De Nederlandsche Bank) si occupa della supervisione prudenziale, anche per gli emittenti di token con riferimento ad attività e di token di moneta elettronica ai sensi di MiCA.

I Paesi Bassi non applicano una tradizionale imposta sulle plusvalenze sugli immobili detenuti a titolo privato; al contrario, gli immobili da investimento sono tassati nel quadro del Box 3 su un rendimento figurativo (6,0% per il 2026) con un'aliquota del 36%, al di sopra di una soglia esente da imposta, e i redditi da locazione sono generalmente inclusi nel Box 3 anziché tassati separatamente. Si applica anche un'imposta di trasferimento immobiliare all'acquisto (2% per un'abitazione principale; 8% dal 2026 per gli immobili residenziali da investimento). Dal 2028 il Box 3 è previsto che passi alla tassazione dei rendimenti effettivi. Verifica il trattamento fiscale di una quota tokenizzata con un consulente fiscale olandese.

Max Crowdfund, una piattaforma di crowdfunding immobiliare di Max Property Group, ha ricevuto l'approvazione della AFM e opera sulla tecnologia a registro distribuito di Jelurida, aprendo l'investimento immobiliare a partire da appena €100. Con i Paesi Bassi tra i leader dell'UE nel rilascio di licenze CASP, il quadro normativo supporta ulteriori offerte tokenizzate.