Tokenizza il Real Estate
in Italia

Sì. L'Italia dispone di un framework normativo completo sotto la supervisione Consob. Il Regolamento Consob n. 22923 (6 dicembre 2023) disciplina gli strumenti finanziari basati su DLT. Gli immobili possono essere tokenizzati tramite Gestori DLT registrati, con base investitori che va dal retail italiano agli investitori istituzionali UE. Il pilota DLT della Banca d'Italia fornisce l'infrastruttura di regolamento

STAI (Security Token e Investimenti Alternativi) è una sandbox regolatoria gestita dalla Banca d'Italia e dalla Consob, operativa da ottobre 2021. Consente alle società immobiliari e alle piattaforme fintech di testare la tokenizzazione con sollievo normativo. Ideale per le aziende che desiderano sperimentare la tokenizzazione prima della registrazione completa Consob, o per fondi istituzionali che utilizzano strutture fondi UE

La Banca d'Italia ha implementato la Piattaforma DLT Bond sulla rete Polygon in partnership con Fireblocks, Polygon Labs, Intesa Sanpaolo e altre istituzioni. La piattaforma consente il regolamento istituzionale di obbligazioni tokenizzate in moneta della banca centrale tramite l'infrastruttura ECB TIPS Hash-Link. La partecipazione richiede lo status istituzionale

I residenti italiani pagano il 26% di imposta sulle plusvalenze per la vendita di cripto-asset. A partire dal 1° gennaio 2026, l'aliquota aumenta al 33%. La soglia di esenzione di €2.000 è stata abolita dal 1° gennaio 2025. Alternativa: imposta sostitutiva del 18% sul valore delle partecipazioni crypto. I Token di Moneta Elettronica conformi MiCA restano al 26%. Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito ordinario

Tokenizer.Estate gestisce il processo di registrazione come Gestore DLT Consob attraverso partner legali italiani autorizzati. Questo include la preparazione delle domande, la documentazione di conformità, il coordinamento dell'audit degli smart contract, la configurazione del sistema AML/KYC, l'architettura del registro investitori e la reportistica normativa continuativa

Gli immobili tokenizzati possono essere strutturati come debito (obbligazioni con distribuzioni fisse) o equity (partecipazione agli utili dei detentori di token). I dividendi sono automatizzati tramite smart contract: il reddito da locazione dell'immobile è raccolto dalla SPV, poi distribuito pro-rata ai detentori di token on-chain. Le distribuzioni possono essere in euro (stablecoin) o altre valute

Il Regolamento Consob n. 22923 (in vigore dal 6 dicembre 2023) stabilisce il framework per l'emissione e la circolazione di strumenti finanziari in forma digitale utilizzando la tecnologia del registro distribuito. Il regolamento richiede che le entità si registrino presso la Consob come Gestori DLT. Il processo di registrazione richiede 90 giorni. Una volta approvati, i Gestori DLT possono emettere, negoziare e regolare security token

Il MiCA (Regolamento UE 2023/1114) è pienamente applicato in Italia da dicembre 2024. Per la tokenizzazione immobiliare, l'impatto principale riguarda i fornitori di servizi di cripto-attività e le borse. I security token (che i token immobiliari tipicamente sono) rientrano nella MiFID II, non nelle regole CASP MiCA. La scadenza italiana del 30 dicembre 2025 si applica ai fornitori di servizi, non agli emittenti

Sì. Gli investitori stranieri possono accedere agli immobili italiani tokenizzati tramite token STO diretti Consob (accesso UE MiFID II), strutture fondi UE sandbox STAI (Luxembourg RAIF, ELTIF 2.0) o pilota Banca d'Italia (solo istituzionale). Non ci sono restrizioni di nazionalità per i detentori di token in strutture conformi

La tempistica dipende dal percorso: 6–8 settimane per STO diretta Consob, 8–12 settimane per fondo UE + sandbox STAI, 10–14 settimane per pilota DLT Banca d'Italia, e 3–4 settimane per offshore conforme MiCA. Tokenizer.Estate gestisce i depositi regolamentari in parallelo per ridurre la durata complessiva

L'investimento minimo dipende dalla struttura del token. I token STO diretti Consob tipicamente consentono minimi di €500+ per investitori retail italiani. Le strutture fondi STAI possono richiedere €1.000+. Il pilota Banca d'Italia richiede la partecipazione istituzionale (€500K+). Nessun minimo normativo è imposto dal Regolamento Consob n. 22923

Il titolo di proprietà resta registrato nel catasto italiano (Agenzia delle Entrate) a nome della SPV. I token rappresentano quote di proprietà della SPV (e indirettamente dell'immobile), non il titolo fondiario diretto. I token possono essere trasferiti su blockchain senza modificare i registri catastali