La tokenizzazione immobiliare è legale in Italia?

Sì. Il Decreto Fintech italiano (D.L. 25/2023) riconosce esplicitamente i titoli emessi e circolanti come token su blockchain e consente agli emittenti di raccogliere capitale tramite security-token offering sotto la supervisione di CONSOB e della Banca d'Italia. EU MiCA, recepita con il Decreto Legislativo 129/2024, disciplina i servizi su crypto-asset.

Chi regola la tokenizzazione in Italia?

CONSOB e la Banca d'Italia si dividono la vigilanza. Ai sensi del Decreto Fintech, CONSOB supervisiona il registro DLT e l'emissione di security token, ed entrambe le autorità sono i regolatori competenti ai sensi di MiCA. Gli emittenti di security-token offering devono ottenere l'autorizzazione ai sensi del Testo Unico della Finanza (TUF).

Gli investitori stranieri possono acquistare real estate italiano tokenizzato?

Sì. Gli stranieri possono possedere proprietà italiane con piena proprietà – i cittadini UE e svizzeri praticamente senza restrizioni, gli altri non residenti su base di reciprocità o con permesso di soggiorno. Le frazioni tokenizzate ampliano tale accesso e il passaporto MiCA consente alle offerte conformi di raggiungere gli investitori di tutta l'UE.

Quali tasse si applicano alle plusvalenze su real estate tokenizzato in Italia?

Le plusvalenze su immobili sono tassate al 26% se venduti entro cinque anni, e sono completamente esenti dopo un quinquennio (o per la prima casa). Il reddito da locazione può essere tassato con il regime forfettario della cedolare secca – 21% sul primo affitto residenziale, che sale al 26% – e i proprietari pagano l'IMU annuale (non sulla prima casa). Verifica il trattamento fiscale di una quota tokenizzata con un consulente fiscale italiano.

Cos'è il Decreto Fintech italiano?

Il Decreto Fintech (Decreto Legge 25/2023) è la normativa italiana che riconosce esplicitamente gli strumenti finanziari – inclusi i titoli – emessi e trasferiti in forma digitale e tokenizzata su un registro distribuito, con lo stesso effetto giuridico dell'emissione tradizionale. Ha stabilito le regole per i security token e il registro DLT vigilato, rendendo l'Italia una delle giurisdizioni UE più chiare per i titoli tokenizzati.

La tokenizzazione è già utilizzata concretamente in Italia?

Sì. BlockInvest ha emesso il primo minibond tokenizzato italiano su blockchain pubblica insieme a UniCredit, aprendo gli investimenti tokenizzati agli investitori privati, mentre l'hub di innovazione della Banca d'Italia ha condotto un pilot istituzionale di tokenizzazione con Polygon e Fireblocks – dimostrando un reale slancio normativo e di mercato su cui le offerte immobiliari possono costruire.

Per società immobiliari, developer e fondi

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Decreto Fintech (security token)
CONSOB & Banca d'Italia
EU MiCA

Il real estate tokenizzato è già una realtà in Italia?

Sì – l'Italia dispone di una legge dedicata ai security token e di tokenizzazione attiva sia da parte di una piattaforma fintech sia della banca centrale

Il primo minibond tokenizzato italiano – su blockchain pubblica

BlockInvest & UniCredit

La piattaforma italiana BlockInvest ha emesso il primo minibond tokenizzato del Paese su blockchain pubblica insieme a UniCredit, aprendo quegli investimenti tokenizzati agli investitori privati. È la prova più chiara che la tokenizzazione regolamentata non è un pilot sulla carta – si è già conclusa, con una grande banca come controparte. La tokenizzazione immobiliare rientra esattamente nella stessa categoria giuridica: security token ai sensi del Decreto Fintech, supervisionati da CONSOB.

BlockInvest
UniCredit
Blockchain pubblica
Decreto Fintech

Banca d'Italia × Polygon × Fireblocks

Pilot della banca centrale

L'hub di innovazione della Banca d'Italia ha condotto un progetto istituzionale di tokenizzazione con Polygon e Fireblocks per esplorare i security token sui mercati secondari – un segnale diretto che la principale autorità finanziaria italiana sta attivamente testando l'infrastruttura che i token immobiliari andrebbero a utilizzare.

CONSOB – framework MiCA

Passaporto EU MiCA

EU MiCA, recepita in Italia dal Decreto Legislativo 129/2024, consente a un'offerta di token conforme lanciata in Italia di ottenere il passaporto verso gli investitori di tutta l'UE – ampliando il bacino di acquirenti ben oltre il mercato domestico.

Il tuo asset è adatto?

La tokenizzazione funziona per asset reali ed esistenti che possiedi e controlli.

Cosa si qualifica

Proprietà residenziale
Immobili commerciali
Progetti di sviluppo con permessi
Portafogli di tua proprietà

Cosa non funziona

Idee senza un asset esistente
Sviluppi pianificati senza permessi
Asset che non possiedi o non controlli
Unità singole sotto $500k senza un piano di crescita

Come funziona – dal tuo asset ai tuoi investitori

Ciò che viene tokenizzato non è l'immobile in sé, ma la SPV o LLC che lo possiede. Gli investitori acquistano token che rappresentano una frazione di quella società.

1
Tu porti l'asset
Un immobile reale di tua proprietà e sotto il tuo controllo, detenuto da una SPV o LLC. A essere tokenizzata è quella società – non l'edificio in sé.
2
Noi costruiamo la tua piattaforma
Una piattaforma white-label con il tuo marchio e dominio, con uno smart contract auditato, portale investitori e pannello di amministrazione. Online in circa due settimane.
3
Entrano gli investitori
Completano il KYC/AML con Sumsub e acquistano frazioni di token pagando in fiat o cripto – tutto all'interno della tua piattaforma.
4
Tu la gestisci e la fai crescere
Il marchio, le analisi e il rapporto con gli investitori sono tuoi. Noi manteniamo il software attivo con supporto e aggiornamenti.

Forniamo software di tokenizzazione – non un marketplace pronto con domanda integrata. La strutturazione legale e le approvazioni regolatorie sono gestite separatamente e dipendono dalla tua giurisdizione.

Perché Tokenizer.Estate

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Il nostro smart contract per i token ha superato un audit indipendente di Hacken: copertura del codice al 100%, zero problemi critici o ad alta gravità, ogni rilievo risolto o mitigato.

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KYC/AML con Sumsub, accesso basato sui ruoli, log di audit e whitelist degli IP – inclusi fin dal primo giorno.
Mantieni il controllo
Noi forniamo il software e il supporto continuo – il business e i tuoi investitori restano tuoi.

Tokenizzazione Immobiliare in Italia – Le Domande Chiave

La tokenizzazione immobiliare è legale in Italia?
La tokenizzazione immobiliare è legale in Italia?
Sì. Il Decreto Fintech italiano (D.L. 25/2023) riconosce esplicitamente i titoli emessi e circolanti come token su blockchain e consente agli emittenti di raccogliere capitale tramite security-token offering sotto la supervisione di CONSOB e della Banca d'Italia. EU MiCA, recepita con il Decreto Legislativo 129/2024, disciplina i servizi su crypto-asset.
Gli investitori stranieri possono acquistare real estate italiano tokenizzato?
Gli investitori stranieri possono acquistare real estate italiano tokenizzato?
Sì. Gli stranieri possono possedere proprietà italiane con piena proprietà – i cittadini UE e svizzeri praticamente senza restrizioni, gli altri non residenti su base di reciprocità o con permesso di soggiorno. Le frazioni tokenizzate ampliano tale accesso e il passaporto MiCA consente alle offerte conformi di raggiungere gli investitori di tutta l'UE.
Cos'è il Decreto Fintech italiano?
Il Decreto Fintech (Decreto Legge 25/2023) è la normativa italiana che riconosce esplicitamente gli strumenti finanziari – inclusi i titoli – emessi e trasferiti in forma digitale e tokenizzata su un registro distribuito, con lo stesso effetto giuridico dell'emissione tradizionale. Ha stabilito le regole per i security token e il registro DLT vigilato, rendendo l'Italia una delle giurisdizioni UE più chiare per i titoli tokenizzati.
Cos'è il Decreto Fintech italiano?
Il Decreto Fintech (Decreto Legge 25/2023) è la normativa italiana che riconosce esplicitamente gli strumenti finanziari – inclusi i titoli – emessi e trasferiti in forma digitale e tokenizzata su un registro distribuito, con lo stesso effetto giuridico dell'emissione tradizionale. Ha stabilito le regole per i security token e il registro DLT vigilato, rendendo l'Italia una delle giurisdizioni UE più chiare per i titoli tokenizzati.

Chi regola la tokenizzazione in Italia?
Chi regola la tokenizzazione in Italia?
CONSOB e la Banca d'Italia si dividono la vigilanza. Ai sensi del Decreto Fintech, CONSOB supervisiona il registro DLT e l'emissione di security token, ed entrambe le autorità sono i regolatori competenti ai sensi di MiCA. Gli emittenti di security-token offering devono ottenere l'autorizzazione ai sensi del Testo Unico della Finanza (TUF).
Quali tasse si applicano alle plusvalenze su real estate tokenizzato in Italia?
Le plusvalenze su immobili sono tassate al 26% se venduti entro cinque anni, e sono completamente esenti dopo un quinquennio (o per la prima casa). Il reddito da locazione può essere tassato con il regime forfettario della cedolare secca – 21% sul primo affitto residenziale, che sale al 26% – e i proprietari pagano l'IMU annuale (non sulla prima casa). Verifica il trattamento fiscale di una quota tokenizzata con un consulente fiscale italiano.
Quali tasse si applicano alle plusvalenze su real estate tokenizzato in Italia?
Le plusvalenze su immobili sono tassate al 26% se venduti entro cinque anni, e sono completamente esenti dopo un quinquennio (o per la prima casa). Il reddito da locazione può essere tassato con il regime forfettario della cedolare secca – 21% sul primo affitto residenziale, che sale al 26% – e i proprietari pagano l'IMU annuale (non sulla prima casa). Verifica il trattamento fiscale di una quota tokenizzata con un consulente fiscale italiano.
La tokenizzazione è già utilizzata concretamente in Italia?
Sì. BlockInvest ha emesso il primo minibond tokenizzato italiano su blockchain pubblica insieme a UniCredit, aprendo gli investimenti tokenizzati agli investitori privati, mentre l'hub di innovazione della Banca d'Italia ha condotto un pilot istituzionale di tokenizzazione con Polygon e Fireblocks – dimostrando un reale slancio normativo e di mercato su cui le offerte immobiliari possono costruire.
La tokenizzazione è già utilizzata concretamente in Italia?
Sì. BlockInvest ha emesso il primo minibond tokenizzato italiano su blockchain pubblica insieme a UniCredit, aprendo gli investimenti tokenizzati agli investitori privati, mentre l'hub di innovazione della Banca d'Italia ha condotto un pilot istituzionale di tokenizzazione con Polygon e Fireblocks – dimostrando un reale slancio normativo e di mercato su cui le offerte immobiliari possono costruire.

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Ogni mercato ha le proprie regole. Abbiamo già costruito le strutture per rendere la tokenizzazione operativa – dall'Europa all'Asia fino al Medio Oriente. Lancia con fiducia, ovunque si trovino i tuoi investitori

Ultimo aggiornamento: 21-06-2026

Le informazioni presenti in questa pagina hanno solo finalità informative generali e non costituiscono consulenza legale, finanziaria, d'investimento o fiscale.
Tokenizer.Estate fornisce una piattaforma per la tokenizzazione immobiliare e ti mette in contatto con partner locali autorizzati, ma non forniamo consulenza legale o regolamentare.
Consulta professionisti qualificati nella tua giurisdizione prima di prendere decisioni di investimento o tokenizzazione.

Fonti e riferimenti

CONSOB – Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCAR)
CONSOB – Regulatory Sandbox
Greco Vitali Associati – Strumenti Finanziari Tokenizzati: il Decreto Fintech (D.L. 25/2023)
Cryip – Banca Sella: Prima Banca Italiana a Offrire Custodia Crypto ai sensi di MiCA
BlockInvest – Primo Minibond Tokenizzato in Italia con UniCredit
CoinDesk – Banca d'Italia sceglie Polygon & Fireblocks per il Pilot di Tokenizzazione
PwC Tax Summaries – Italia – Plusvalenze e Redditi da Locazione
Co-Ownership Property – Tasse sugli Immobili in Italia: IMU & Cedolare Secca 2026
The Italian Lawyer – Tasse Immobiliari Italiane per Proprietari Stranieri
Impatria – Investimento Immobiliare in Italia per Stranieri 2026