Tokenize Imóveis nos Países Baixos

Sim. Um token imobiliário que se comporta como uma ação ou título é tratado como instrumento financeiro nos termos do MiFID II e é regulamentado pela AFM dentro do EU MiCA, com o DNB cuidando das questões prudenciais. Ofertas públicas de tais security tokens exigem um prospecto aprovado pela AFM, e o EU DLT Pilot Regime permite que sejam emitidos e negociados em blockchain.

Sim. Os Países Baixos não impõem restrições de nacionalidade à propriedade imobiliária, e investidores estrangeiros podem deter frações tokenizadas. O imposto holandês (Box 3) aplica-se a imóveis mantidos como investimento, e o passaporte do MiCA permite que ofertas conformes alcancem investidores em toda a UE.

O DLT Pilot Regime é um marco regulatório da UE que permite que valores mobiliários tokenizados sejam emitidos, negociados e liquidados em infraestrutura blockchain sob regras adaptadas. Nos Países Baixos, ele oferece às ofertas de security tokens – incluindo as lastreadas em imóveis – um caminho testado dentro do direito de valores mobiliários vigente, supervisionado pela AFM.

Dois reguladores atuam sob um modelo de 'dupla supervisão': a AFM (Autoriteit Financiële Markten) licencia prestadores de serviços de criptoativos, supervisiona a conduta e aprova prospectos de valores mobiliários, enquanto o DNB (De Nederlandsche Bank) cuida da supervisão prudencial, inclusive para emissores de tokens referenciados em ativos e tokens de moeda eletrônica ao abrigo do MiCA.

Os Países Baixos não cobram imposto sobre ganhos de capital tradicional sobre imóveis detidos por pessoas físicas; em vez disso, os imóveis de investimento são tributados no Box 3 com base em um rendimento presumido (6,0% para 2026) à alíquota de 36%, acima de uma franquia isenta de imposto, e a renda de aluguel é geralmente captada dentro do Box 3, e não tributada separadamente. Um imposto de transferência imobiliária também incide sobre a compra (2% para residência própria; 8% a partir de 2026 para imóvel residencial de investimento). A partir de 2028, o Box 3 passará a tributar os rendimentos reais. Consulte um assessor tributário holandês para confirmar o tratamento de uma participação tokenizada.

A Max Crowdfund, plataforma de crowdfunding imobiliário em blockchain do Max Property Group, recebeu aprovação da AFM e opera com tecnologia de registro distribuído fornecida pela Jelurida, permitindo que investidores obtenham exposição imobiliária a partir de apenas €100. Com os Países Baixos entre os líderes da UE em licenciamento de CASP, o marco regulatório apoia novas ofertas tokenizadas.