O seu token é um valor mobiliário
Um token que confere uma participação no capital e um rendimento dependente da rentabilidade qualifica-se como valor mobiliário ao abrigo da Wft. Isso coloca a sua oferta sob as regras do prospeto.
Gira a sua própria oferta de imóveis tokenizados nos Países Baixos
Chegue a investidores neerlandeses que querem rendimento imobiliário sem comprar um edifício. Uma oferta fracionada dá-lhes isso com um ticket ao seu alcance, e dá-lhe a si uma ronda preenchida por muitos em vez de poucos.
Duas questões moldam uma captação imobiliária nos Países Baixos
A lei neerlandesa trata um token com rendimento como valor mobiliário. O que muda a forma da sua captação é o limite do prospeto e se está a emitir ou a gerir um fundo.
Abaixo de 12 milhões de euros: sem prospeto
As ofertas inferiores a 12 milhões de euros em doze meses estão isentas. O limite subiu de 5 milhões a 5 de junho de 2026, e os Países Baixos optaram por não manter o valor mais baixo.
Isenta não significa sem comunicação
Notifica previamente a AFM e entrega aos investidores um documento de informação normalizado, no formato prescrito pelo regulador.
Emitir ou gerir um fundo
Se os investidores juntam capital e é você quem decide onde é aplicado, está a gerir um organismo de investimento coletivo, e aplica-se ao gestor um regime separado ao abrigo da AIFMD.
Como começar
1. Fale-nos do imóvel
O que detém e quanto pretende captar. Dizemos com clareza se se enquadra, mesmo quando não se enquadra.
2. Entra um advogado neerlandês
O nosso parceiro local explica a via da emissão e a via do fundo, e o que implica a comunicação à AFM em cada uma. Você decide qual, e ele prepara a estrutura e a comunicação correspondentes.
3. Lançamos a sua plataforma
Configuramos a plataforma sob a sua marca e domínio com o contrato do token, as verificações de investidores e o portal do investidor. O smart contract é auditado pela Hacken. Prazo de duas a quatro semanas.
O trabalho jurídico e o lançamento decorrem em paralelo. Nos Países Baixos, a notificação à AFM e o documento de informação têm de estar prontos antes de a ronda abrir, e é isso que dita o ritmo.
Antes de tokenizar imóveis nos Países Baixos
Preciso de um prospeto?
Não abaixo de 12 milhões de euros em doze meses, mas tem de notificar a AFM e preparar um documento de informação no formato prescrito. Acima disso, um prospeto completo aprovado, com passaporte em toda a UE.
Que estrutura usam habitualmente as captações nos Países Baixos?
São comuns as emissões de obrigações associadas ao imóvel. As estruturas de fundo são usadas quando a captação é genuinamente coletiva. Em qual delas se encontra é a questão acima.
Estou a gerir um fundo?
Se os investidores juntam capital e é você quem decide onde é aplicado, provavelmente sim, e aplica-se ao gestor um regime separado. É a primeira coisa a apurar.
A aprovação da AFM significa que o negócio é seguro?
Não. A AFM verifica se um memorando de oferta está completo, é coerente e é compreensível. Não verifica o conteúdo, não aprova os valores mobiliários e nada diz sobre o oferente. Quem a apresenta como um aval está a interpretá-la mal.
Última atualização: 07-08-2026
As informações nesta página destinam-se apenas a fins informativos gerais e não constituem aconselhamento jurídico, financeiro, de investimento ou fiscal.
A Tokenizer.Estate fornece uma plataforma para tokenização imobiliária e conecta-o com parceiros locais licenciados, mas não fornecemos orientação jurídica ou regulamentar.
Consulte profissionais qualificados na sua jurisdição antes de tomar quaisquer decisões de investimento ou tokenização.
Fontes e Referências
- AFM. Autoriteit Financiële Markten
- Wet op het financieel toezicht, Wft
- Regulamento UE 2017/1129, Prospetos
- EU Listing Act. Regulamento 2024/2809, limiar elevado para €12m, aplicável a partir de 5 de junho de 2026
- AIFMD. Diretiva 2011/61/UE relativa aos gestores de fundos de investimento alternativos