Tokenize Imóveis na Alemanha

Sim. A Lei de Valores Mobiliários Eletrônicos (eWpG), em vigor desde junho de 2021, oferece à Alemanha um arcabouço jurídico claro para a emissão e negociação de valores mobiliários em blockchain. Imóveis podem ser tokenizados por meio do registro de um valor mobiliário de dívida localmente junto à BaFin sob a eWpG, por meio de um fundo RAIF luxemburguês para distribuição em toda a UE, ou por meio de uma entidade offshore. A BaFin é o principal regulador e emitiu as primeiras licenças MiCA de criptoativos da Alemanha em janeiro de 2025.

Sim. Investidores estrangeiros podem participar de diversas formas: diretamente por meio de uma plataforma eWpG licenciada pela BaFin para emissões de tokens locais; por meio de uma estrutura RAIF luxemburguesa (supervisionada pela CSSF e distribuída sob MiFID II), que abre a oferta a investidores institucionais da UE e internacionais sem licenciamento país a país; ou por meio de tokens emitidos offshore. Estruturas RAIF não impõem restrições de nacionalidade a residentes da UE.

Depende da rota escolhida. Uma emissão local eWpG costuma levar de 4 a 8 semanas, cobrindo a constituição do SPV, o registro na BaFin, a configuração do registro DLT, o protocolo de prospecto e a distribuição aos investidores. Um RAIF europeu leva aproximadamente de 8 a 12 semanas para constituir o fundo no Luxemburgo, conectar-se à CSSF, nomear um depositário e iniciar a distribuição. Uma estrutura offshore pode estar pronta em 2 a 4 semanas para a constituição da entidade e o deploy dos smart contracts com geo-blocking.

A BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) é o regulador federal de serviços financeiros da Alemanha. Ela autoriza e supervisiona os operadores de registros de criptovalores sob a eWpG §16, concede licenças de custódia de criptoativos sob o KWG §32 – que exigem ao menos €150K em capital e padrões definidos de segurança de TI – e supervisiona os provedores de serviços de criptoativos MiCA (CASPs), com as primeiras licenças emitidas a partir de 1º de janeiro de 2025. Qualquer plataforma que gerencie ativos de investidores precisa de autorização da BaFin.

Depende de como o token é classificado. Os ganhos sobre valores mobiliários (tokens eWpG) estão sujeitos ao Abgeltungssteuer fixo de 26,375% – 25% acrescidos de um adicional de solidariedade de 1,375%. Os ganhos sobre imóveis detidos diretamente são tributados como renda às alíquotas progressivas pessoais (0–45%) se vendidos dentro de dez anos, tornando-se isentos de imposto após dez anos de posse. Unidades de fundos RAIF podem ter tratamento diferente, portanto confirme sua responsabilidade fiscal definitiva com um consultor tributário alemão.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) é o arcabouço regulatório abrangente da UE para criptoativos, totalmente em vigor desde dezembro de 2024. A Alemanha migrou para conformidade plena com MiCA em 1º de janeiro de 2025, e a BaFin emitiu suas primeiras licenças CASP em meados de janeiro de 2025. MiCA exige que todo provedor de serviços de criptoativos – emissores, custodiantes e exchanges – obtenha autorização da BaFin. Plataformas de tokenização imobiliária que atendem aos mercados da UE devem cumprir seus padrões de AML/CFT, proteção ao consumidor e resiliência operacional.