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Tokenize o seu imóvel alemão numa plataforma que você controla

A Alemanha deu aos valores mobiliários digitais uma base jurídica plena em 2021 e autoriza empresas a manter o seu próprio registo de investidores. O enquadramento está consolidado. O que ele não lhe dá é uma plataforma com a sua marca. É aí que nós entramos.

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Imóveis em Alemanha
Enquadramento legal

A Alemanha resolveu a questão jurídica em 2021

Aqui, um valor mobiliário digital é um verdadeiro valor mobiliário, e não apenas um direito sobre um. O trabalho está nas funções licenciadas à sua volta.

  • Um valor mobiliário pode existir como inscrição num registo

    Desde junho de 2021, a Lei dos Valores Mobiliários Eletrónicos permite emitir valores mobiliários sem certificado em papel. Inscrito num registo de criptovalores mobiliários, torna-se um Kryptowertpapier, um valor mobiliário de pleno direito.

  • Gerir esse registo é um serviço licenciado

    A manutenção de registos de criptovalores mobiliários é um serviço financeiro ao abrigo da Lei Bancária alemã e exige autorização da BaFin. A BaFin publica todos os prestadores licenciados na sua base de dados de empresas.

  • Se não nomear um, passa a sê-lo

    Espera-se que os emitentes nomeiem uma entidade gestora do registo licenciada. Se nenhuma for nomeada, o próprio emitente é considerado a entidade gestora do registo, e a questão da licença volta a cair na sua secretária.

  • Gerir o registo não é custódia

    São duas funções licenciadas distintas. A entidade gestora do registo mantém o registo oficial da titularidade dos investidores. Deter o valor mobiliário por conta de terceiros é uma função de custódia opcional, que exigiria uma autorização separada.

  • As obrigações ao portador são o instrumento natural

    A lei permite emitir obrigações ao portador como valores mobiliários eletrónicos, e unidades de participação de fundos ao abrigo do regulamento sobre unidades de participação de criptofundos. É isso que molda o aspeto habitual de uma captação imobiliária na Alemanha.

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Como começar

Como começar

  1. 1. Fale-nos do imóvel

    O que detém e quanto pretende captar. Dizemos com clareza se se enquadra, mesmo quando não se enquadra.

  2. 2. Entra um advogado alemão

    O nosso parceiro local define a estrutura e o instrumento, e identifica o caminho para obter a aprovação da entidade gestora do registo para a sua emissão de tokens. Este enquadramento determina o prazo mais do que qualquer outra coisa.

  3. 3. Lançamos a sua plataforma

    Configuramos a plataforma sob a sua marca e domínio com o contrato do token, as verificações de investidores e o portal do investidor. O smart contract é auditado pela Hacken. Prazo de duas a quatro semanas.

O trabalho jurídico e o lançamento decorrem em paralelo. Na Alemanha, o ritmo é ditado pela nomeação da entidade gestora do registo licenciada. O seu advogado começa no primeiro dia.

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Bom saber

Antes de tokenizar imóveis na Alemanha

  • A tokenização de imóveis é legal na Alemanha?

    A tokenização de imóveis é legal na Alemanha?

    Sim. Desde junho de 2021, um valor mobiliário pode ser emitido por inscrição num registo de valores mobiliários eletrónicos em vez de um certificado em papel. Inscrito num registo de criptovalores mobiliários, é um criptovalor mobiliário nos termos da lei.

  • A entidade gestora do registo é também o custodiante?

    Não, e é aqui que muitos se enganam. Gerir o registo não é custódia. Deter o valor mobiliário por conta de terceiros é uma atividade de custódia opcional, separada e licenciada.

    A entidade gestora do registo é também o custodiante?

    Não, e é aqui que muitos se enganam. Gerir o registo não é custódia. Deter o valor mobiliário por conta de terceiros é uma atividade de custódia opcional, separada e licenciada.

  • Quem pode gerir o registo?

    A manutenção de registos de criptovalores mobiliários é um serviço financeiro licenciado e exige autorização da BaFin. A BaFin publica a lista de todos os prestadores autorizados. Se um emitente não nomear ninguém, é ele próprio considerado a entidade gestora do registo.

    Quem pode gerir o registo?

    A manutenção de registos de criptovalores mobiliários é um serviço financeiro licenciado e exige autorização da BaFin. A BaFin publica a lista de todos os prestadores autorizados. Se um emitente não nomear ninguém, é ele próprio considerado a entidade gestora do registo.

  • O que pode, de facto, ser emitido desta forma?

    Obrigações ao portador podem ser emitidas como valores mobiliários eletrónicos, e unidades de participação de fundos ao abrigo do regulamento sobre unidades de participação de criptofundos. O seu advogado adequa o instrumento ao seu modelo de negócio.

    O que pode, de facto, ser emitido desta forma?

    Obrigações ao portador podem ser emitidas como valores mobiliários eletrónicos, e unidades de participação de fundos ao abrigo do regulamento sobre unidades de participação de criptofundos. O seu advogado adequa o instrumento ao seu modelo de negócio.

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Última atualização: 10-08-2026

As informações nesta página destinam-se apenas a fins informativos gerais e não constituem aconselhamento jurídico, financeiro, de investimento ou fiscal.
A Tokenizer.Estate fornece uma plataforma para tokenização imobiliária e conecta-o com parceiros locais licenciados, mas não fornecemos orientação jurídica ou regulamentar.
Consulte profissionais qualificados na sua jurisdição antes de tomar quaisquer decisões de investimento ou tokenização.

Fontes e Referências

  1. Gesetz über elektronische Wertpapiere, eWpG, §§ 4, 7, 8 und 16
  2. BaFin. Kryptowertpapierregisterführung
  3. BaFin. Merkblatt 03/2023 zum Tatbestand der Kryptowertpapierregisterführung
  4. Kreditwesengesetz, § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 8 und § 32 Abs. 1
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