Tokeniza bienes raíces en Vietnam

Lo está siendo bajo un nuevo marco regulatorio. En 2025, Vietnam aprobó la Ley de Industria de Tecnología Digital – la primera en reconocer los activos digitales como propiedad bajo el Código Civil – en vigor desde enero de 2026, y la Resolución 05/2025 lanzó un piloto a cinco años para emitir y negociar tokens que representen activos económicos reales, incluidos los bienes raíces. Un token que sea un valor también estaría bajo la jurisdicción de la Comisión Estatal de Valores.

Con limitaciones. Los extranjeros pueden ser propietarios de unidades residenciales en desarrollos elegibles bajo un arrendamiento de 50 años y sujetos a cuotas por edificio, pero no pueden ser dueños del suelo, que es de titularidad estatal. El marco piloto de Vietnam permite expresamente la participación de inversores extranjeros, por lo que los tokens fraccionados y regulados son una vía práctica para ampliar el acceso.

La Ley de Industria de Tecnología Digital, aprobada en junio de 2025 y en vigor desde enero de 2026, convirtió a Vietnam en el primer país en reconocer formalmente los activos digitales como una categoría de propiedad en su Código Civil. Junto con el piloto a cinco años de la Resolución 05/2025, mueve a Vietnam de una zona gris legal a un marco supervisado para emitir y negociar tokens digitales.

El Ministerio de Finanzas es la autoridad principal, junto con la Comisión Estatal de Valores (SSC), el Banco del Estado de Vietnam y el Ministerio de Seguridad Pública. En virtud de la Resolución 05/2025, el Ministerio de Finanzas comenzó a otorgar licencias a los exchanges de criptoactivos en 2026, antes del lanzamiento oficial del mercado regulado previsto para ese mismo año.

Las personas físicas que venden propiedades pagan un impuesto sobre la renta personal del 2% sobre el valor de la transmisión; las empresas pagan un impuesto de sociedades del 20% sobre las ganancias netas. Los ingresos por alquiler que superen VND 100 millones al año están sujetos a un 5% de IVA más un 5% de impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos brutos. El tratamiento fiscal de una tenencia tokenizada depende de su estructura, por lo que conviene consultarlo con un asesor fiscal vietnamita.

Vietnam tiene experiencia temprana: plataformas como MoonKa y Realbox ofrecieron tokens de propiedad fraccionada desde 2021, aunque varias desaparecieron en medio de problemas de transparencia. Con los activos digitales ahora reconocidos en la ley y un piloto regulado en marcha, el país está reconstruyendo los bienes raíces tokenizados sobre una base conforme y supervisada.