Tokeniza Bienes Raíces en los Países Bajos

Sí. Un token inmobiliario que funciona como una acción o un bono se considera un instrumento financiero MiFID II y está regulado por la AFM dentro de EU MiCA, mientras el DNB se encarga de los asuntos prudenciales. Las ofertas públicas de dichos security tokens requieren un folleto aprobado por la AFM, y el EU DLT Pilot Regime permite emitirlos y negociarlos en blockchain.

Sí. Los Países Bajos no imponen ninguna restricción de nacionalidad para la propiedad inmobiliaria, y los inversores extranjeros pueden tener fracciones tokenizadas. El impuesto neerlandés (Box 3) se aplica a la propiedad mantenida como inversión, y el pasaporte MiCA permite que las ofertas conformes lleguen a inversores de toda la UE.

El DLT Pilot Regime es un marco de la UE que permite emitir, negociar y liquidar valores tokenizados en infraestructura blockchain bajo normas adaptadas. En los Países Bajos ofrece a las ofertas de security tokens – incluidas las respaldadas por bienes raíces – una vía contrastada dentro del derecho de valores vigente, supervisada por la AFM.

Dos reguladores bajo un modelo de 'twin-peaks': la AFM (Autoriteit Financiële Markten) otorga licencias a los proveedores de servicios de criptoactivos, supervisa la conducta y aprueba los folletos de valores, mientras que el DNB (De Nederlandsche Bank) gestiona la supervisión prudencial, incluyendo la de emisores de tokens referenciados a activos y de dinero electrónico bajo MiCA.

Los Países Bajos no aplican un impuesto tradicional sobre las ganancias de capital en bienes raíces de titularidad privada; en cambio, el inmueble de inversión tributa bajo Box 3 sobre una rentabilidad presunta (6,0% para 2026) a una tasa del 36%, por encima de un umbral exento, y los ingresos por alquiler quedan en general dentro de Box 3 en lugar de tributar por separado. También se aplica un impuesto de transmisión patrimonial en la compra (2% para vivienda habitual; 8% a partir de 2026 para inmuebles residenciales de inversión). A partir de 2028, Box 3 pasará a gravar los rendimientos reales. Consulta con un asesor fiscal neerlandés el tratamiento de una participación tokenizada.

Max Crowdfund, una plataforma de crowdfunding inmobiliario de Max Property Group, recibió la aprobación de la AFM y opera sobre la tecnología de registro distribuido de Jelurida, permitiendo la inversión inmobiliaria desde tan solo €100. Con los Países Bajos entre los líderes de la UE en licencias CASP, el marco respalda nuevas ofertas tokenizadas.