Tokeniza Bienes Raíces en Alemania

Sí. La Ley de Valores Electrónicos (eWpG), en vigor desde junio de 2021, otorga a Alemania un marco legal claro para emitir y negociar valores en una blockchain. Los bienes raíces pueden tokenizarse registrando un valor de deuda localmente ante BaFin bajo la eWpG, a través de un fondo RAIF luxemburgués para distribución en toda la UE, o mediante una entidad offshore. BaFin es el regulador principal y emitió las primeras licencias de criptoactivos MiCA de Alemania en enero de 2025.

Sí. Los inversores extranjeros pueden participar de varias maneras: directamente a través de una plataforma eWpG con licencia de BaFin para emisiones locales de tokens; mediante una estructura RAIF luxemburguesa (supervisada por la CSSF y distribuida bajo MiFID II), que abre la oferta a inversores institucionales de la UE e internacionales sin necesidad de licencia por país; o a través de tokens emitidos offshore. Las estructuras RAIF no imponen restricciones de nacionalidad a los residentes de la UE.

Depende de la vía elegida. Una emisión local bajo la eWpG suele tardar 4–8 semanas, e incluye la constitución del SPV, el registro ante BaFin, la configuración del registro DLT, la presentación del folleto y la distribución a inversores. Un RAIF europeo tarda aproximadamente 8–12 semanas para constituir el fondo luxemburgués, conectarse a la CSSF, designar un depositario y lanzar la distribución. Una estructura offshore puede estar lista en 2–4 semanas para la constitución de la entidad y el despliegue del contrato inteligente con bloqueo geográfico.

BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) es el regulador federal de servicios financieros de Alemania. Autoriza y supervisa a los operadores de registros de valores criptográficos bajo el §16 de la eWpG, concede licencias de custodia de criptoactivos bajo el §32 de la KWG – que exigen al menos €150K de capital y estándares definidos de seguridad informática – y supervisa a los proveedores de servicios de criptoactivos (CASPs) bajo MiCA, con las primeras licencias emitidas a partir del 1 de enero de 2025. Cualquier plataforma que gestione activos de inversores necesita autorización de BaFin.

Depende de cómo se clasifique el token. Las ganancias sobre valores (tokens eWpG) están sujetas al Abgeltungssteuer plano del 26,375% – 25% más un recargo de solidaridad del 1,375%. Las ganancias sobre bienes raíces poseídos directamente tributan como renta a tipos progresivos personales (0–45%) si se venden dentro de los diez años, y quedan exentas de impuestos tras un período de retención de diez años. Las participaciones en fondos RAIF pueden recibir un tratamiento diferente, por lo que debes confirmar tu obligación fiscal final con un asesor fiscal alemán.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) es el marco integral de criptoactivos de la UE, plenamente vigente desde diciembre de 2024. Alemania pasó al cumplimiento total de MiCA el 1 de enero de 2025, y BaFin emitió sus primeras licencias CASP a mediados de enero de 2025. MiCA exige que todo proveedor de servicios de criptoactivos – emisores, custodios e intercambios – obtenga autorización de BaFin. Las plataformas de tokenización de bienes raíces que operan en mercados de la UE deben cumplir sus estándares en materia de AML/CFT, protección al consumidor y resiliencia operativa.