Ist Immobilien-Tokenisierung in Thailand legal?

Ja, und Thailand ist ein Vorreiter. Die SEC reguliert digitale Investment-Token auf Grundlage des Emergency Decree on Digital Asset Businesses (2018) und hat spezifische Regeln für immobilienbesicherte Angebote – die zugrunde liegende Immobilie muss fertiggestellt und streitfrei sein. Thailands erstes derartiges Token, SiriHub, wurde 2021 lanciert.

Wer reguliert die Tokenisierung in Thailand?

Die Securities and Exchange Commission (SEC) Thailands. Sie lizenziert Digital-Asset-Unternehmen in fünf Kategorien – Börse, Broker, Dealer, Fondsmanager und Berater – genehmigt ICO-Portale, die Investment-Token vertreiben, und betreibt seit 2024 eine Digital Asset Regulatory Sandbox.

Können ausländische Investoren tokenisierte thailändische Immobilien erwerben?

Ja, über Investment-Token. Ausländer dürfen kein thailändisches Land besitzen und können Eigentumswohnungen nur bis zu einer Quote von 49 % pro Gebäude erwerben. SEC-regulierte Investment-Token, die durch die Erträge einer Immobilie besichert sind – wie SiriHub – bieten ausländischen Investoren eine praktische Möglichkeit, innerhalb dieser Grenzen ein Engagement in thailändischen Immobilien zu erzielen.

Welche Steuern gelten für tokenisierte Immobilien in Thailand?

Thailand erhebt keine separate Kapitalertragsteuer; Gewinne werden über eine Quellensteuer auf den Schätzwert erfasst (effektiv ca. 1–5 %). Eine Specific Business Tax von 3,3 % gilt, wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren veräußert wird, zuzüglich einer Übertragungsgebühr von 2 % und einer jährlichen Land and Building Tax von 0,02–0,1 %. Die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Anteils hängt von seiner Struktur ab – bitte bestätigen Sie dies mit einem thailändischen Steuerberater.

Was ist das SiriHub-Token?

SiriHub ist Thailands erstes SEC-reguliertes, immobilienbesichertes Investment-Token, ausgegeben über das ICO-Portal XSpring Digital im Jahr 2021. Es hat THB 2,4 Milliarden eingeworben, besichert durch das Bürogebäude Siri Campus, das langfristig an den Immobilienentwickler Sansiri vermietet ist, und hat den Token-Inhabern vierteljährliche Erträge ausgezahlt. Ein zweites Angebot, SiriHub2, sammelte 2025 weitere THB 2,49 Milliarden ein.

Wer hat Immobilien in Thailand tokenisiert?

XSpring Digital, Thailands führendes ICO-Portal, hat die immobilienbesicherten Token SiriHub und SiriHub2 ausgegeben – zusammen rund THB 4,9 Milliarden (≈US$141M) eingeworben, besichert durch einen Bürocampus in Bangkok. Diese SEC-regulierten Angebote machen Thailand zu einem der fortschrittlichsten Märkte Asiens für tokenisierte Immobilien.

Für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Fonds

Immobilien tokenisieren in Thailand

Starten Sie tokenisierte Immobilien in Thailand auf Ihrer eigenen White-Label-Plattform – entwickelt für das Digital Asset Decree der SEC und die Regeln für immobilienbesicherte Investment-Token, unter Ihrer Marke. Sie führen das Angebot durch und behalten die Investorenbeziehungen; wir stellen die Software im Hintergrund bereit.

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SEC-reguliert
Digital Asset Decree 2018
Immobilienbesicherte Investment-Token

Gibt es tokenisierte Immobilien in Thailand bereits?

Ja – SEC-regulierte Immobilien-Token haben in zwei Runden fast US$141M eingeworben, mit vierteljährlichen Ausschüttungen an die Token-Inhaber.

THB 4,9 Mrd. in zwei Angeboten eingeworben

SiriHub (XSpring Digital)

SiriHub, Thailands erstes SEC-reguliertes, immobilienbesichertes Investment-Token, wurde 2021 über das ICO-Portal XSpring Digital lanciert – und sammelte THB 2,4 Milliarden ein, besichert durch das Bürogebäude Siri Campus in Bangkok, das langfristig an den Immobilienentwickler Sansiri vermietet ist. Die Token-Inhaber erhielten durchgehend vierteljährliche Erträge. 2025 kehrte XSpring mit SiriHub2 zurück und warb weitere THB 2,49 Milliarden zu einer fixen Jahresrendite von 6 % ein. Zusammen brachten die beiden Angebote rund US$141 Millionen an Immobilienerträgen in die Hände digitaler Token-Investoren – vollständig im Rahmen des SEC-Regelwerks.

Siri Campus
Sansiri
2021 & 2025

Regulatorischer Rahmen

Ein bewährtes SEC-Rahmenwerk

Die SEC Thailands reguliert digitale Investment-Token seit dem Emergency Decree von 2018, lizenziert ICO-Portale und Unternehmen in fünf Kategorien. Immobilienbesicherte Token unterliegen eigenen Regeln: Die zugrunde liegende Immobilie muss vor dem Start eines Angebots fertiggestellt und streitfrei sein.

Grenzüberschreitender Zugang

Der konforme Weg für globales Kapital

Ausländer dürfen kein thailändisches Land besitzen, und Eigentumswohnungsgebäude unterliegen einer Ausländerquote von 49 % pro Block – daher sind SEC-regulierte Investment-Token, die durch die Mieteinnahmen einer Immobilie besichert sind, eine praktische und vollständig regelkonforme Möglichkeit, internationalen Investoren ein echtes Engagement in thailändischen Immobilien zu ermöglichen.

Passt Ihr Asset dazu?

Tokenisierung funktioniert für reale, bestehende Assets, die Sie besitzen und kontrollieren.

Was sich eignet

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Entwicklungsprojekte mit Baugenehmigung
Portfolios in Ihrem Eigentum

Was nicht funktioniert

Ideen ohne bestehendes Asset
Geplante Projekte ohne Baugenehmigung
Assets, die Sie nicht besitzen oder kontrollieren
Einzelobjekte unter $500k ohne Skalierungsplan

So funktioniert es – von Ihrem Asset zu Ihren Investoren

Tokenisiert wird nicht die Immobilie selbst, sondern die SPV oder LLC, die sie besitzt. Investoren kaufen Token, die einen Anteil an dieser Gesellschaft darstellen.

1
Sie bringen das Asset ein
Eine reale Immobilie, die Sie besitzen und kontrollieren, gehalten von einer SPV oder LLC. Tokenisiert wird diese Gesellschaft – nicht das Gebäude selbst.
2
Wir bauen Ihre Plattform
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer Marke und Domain, mit auditiertem Smart Contract, Investorenportal und Admin-Panel. In etwa zwei Wochen live.
3
Investoren kommen hinzu
Sie durchlaufen KYC/AML mit Sumsub und kaufen dann Token-Anteile, bezahlt in Fiat oder Krypto – alles innerhalb Ihrer Plattform.
4
Sie betreiben und skalieren sie
Marke, Analysen und die Investorenbeziehung gehören Ihnen. Wir halten die Software mit Support und Updates am Laufen.

Wir liefern Tokenisierungs-Software – keinen fertigen Marktplatz mit eingebauter Nachfrage. Rechtliche Strukturierung und behördliche Genehmigungen laufen separat und hängen von Ihrer Jurisdiktion ab.

Warum Tokenizer.Estate

Die Infrastruktur, Compliance und Sicherheit, um mit Zuversicht zu starten – unter Ihrer eigenen Marke.

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0critical or high issues

Unser Token-Smart-Contract hat ein unabhängiges Hacken-Audit bestanden: 100 % Code-Abdeckung, null kritische oder schwerwiegende Probleme, jeder Befund behoben oder mitigiert.

Gehört Ihnen
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer eigenen Marke und Domain. Sie betreiben sie und besitzen die Beziehung zu Ihren Investoren.
Compliance von Anfang an
Sumsub KYC/AML, rollenbasierte Zugriffskontrolle, Audit-Logs und IP-Whitelisting – von Tag eins an inklusive.
Sie behalten die Kontrolle
Wir liefern die Software und kontinuierlichen Support – das Geschäft und Ihre Investoren bleiben bei Ihnen.

Immobilien-Tokenisierung in Thailand – Die wichtigsten Fragen beantwortet

Ist Immobilien-Tokenisierung in Thailand legal?
Ist Immobilien-Tokenisierung in Thailand legal?
Ja, und Thailand ist ein Vorreiter. Die SEC reguliert digitale Investment-Token auf Grundlage des Emergency Decree on Digital Asset Businesses (2018) und hat spezifische Regeln für immobilienbesicherte Angebote – die zugrunde liegende Immobilie muss fertiggestellt und streitfrei sein. Thailands erstes derartiges Token, SiriHub, wurde 2021 lanciert.
Können ausländische Investoren tokenisierte thailändische Immobilien erwerben?
Ja, über Investment-Token. Ausländer dürfen kein thailändisches Land besitzen und können Eigentumswohnungen nur bis zu einer Quote von 49 % pro Gebäude erwerben. SEC-regulierte Investment-Token, die durch die Erträge einer Immobilie besichert sind – wie SiriHub – bieten ausländischen Investoren eine praktische Möglichkeit, innerhalb dieser Grenzen ein Engagement in thailändischen Immobilien zu erzielen.
Können ausländische Investoren tokenisierte thailändische Immobilien erwerben?
Ja, über Investment-Token. Ausländer dürfen kein thailändisches Land besitzen und können Eigentumswohnungen nur bis zu einer Quote von 49 % pro Gebäude erwerben. SEC-regulierte Investment-Token, die durch die Erträge einer Immobilie besichert sind – wie SiriHub – bieten ausländischen Investoren eine praktische Möglichkeit, innerhalb dieser Grenzen ein Engagement in thailändischen Immobilien zu erzielen.
Was ist das SiriHub-Token?
SiriHub ist Thailands erstes SEC-reguliertes, immobilienbesichertes Investment-Token, ausgegeben über das ICO-Portal XSpring Digital im Jahr 2021. Es hat THB 2,4 Milliarden eingeworben, besichert durch das Bürogebäude Siri Campus, das langfristig an den Immobilienentwickler Sansiri vermietet ist, und hat den Token-Inhabern vierteljährliche Erträge ausgezahlt. Ein zweites Angebot, SiriHub2, sammelte 2025 weitere THB 2,49 Milliarden ein.
Was ist das SiriHub-Token?
SiriHub ist Thailands erstes SEC-reguliertes, immobilienbesichertes Investment-Token, ausgegeben über das ICO-Portal XSpring Digital im Jahr 2021. Es hat THB 2,4 Milliarden eingeworben, besichert durch das Bürogebäude Siri Campus, das langfristig an den Immobilienentwickler Sansiri vermietet ist, und hat den Token-Inhabern vierteljährliche Erträge ausgezahlt. Ein zweites Angebot, SiriHub2, sammelte 2025 weitere THB 2,49 Milliarden ein.

Wer reguliert die Tokenisierung in Thailand?
Wer reguliert die Tokenisierung in Thailand?
Die Securities and Exchange Commission (SEC) Thailands. Sie lizenziert Digital-Asset-Unternehmen in fünf Kategorien – Börse, Broker, Dealer, Fondsmanager und Berater – genehmigt ICO-Portale, die Investment-Token vertreiben, und betreibt seit 2024 eine Digital Asset Regulatory Sandbox.
Welche Steuern gelten für tokenisierte Immobilien in Thailand?
Thailand erhebt keine separate Kapitalertragsteuer; Gewinne werden über eine Quellensteuer auf den Schätzwert erfasst (effektiv ca. 1–5 %). Eine Specific Business Tax von 3,3 % gilt, wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren veräußert wird, zuzüglich einer Übertragungsgebühr von 2 % und einer jährlichen Land and Building Tax von 0,02–0,1 %. Die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Anteils hängt von seiner Struktur ab – bitte bestätigen Sie dies mit einem thailändischen Steuerberater.
Welche Steuern gelten für tokenisierte Immobilien in Thailand?
Thailand erhebt keine separate Kapitalertragsteuer; Gewinne werden über eine Quellensteuer auf den Schätzwert erfasst (effektiv ca. 1–5 %). Eine Specific Business Tax von 3,3 % gilt, wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren veräußert wird, zuzüglich einer Übertragungsgebühr von 2 % und einer jährlichen Land and Building Tax von 0,02–0,1 %. Die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Anteils hängt von seiner Struktur ab – bitte bestätigen Sie dies mit einem thailändischen Steuerberater.
Wer hat Immobilien in Thailand tokenisiert?
Wer hat Immobilien in Thailand tokenisiert?
XSpring Digital, Thailands führendes ICO-Portal, hat die immobilienbesicherten Token SiriHub und SiriHub2 ausgegeben – zusammen rund THB 4,9 Milliarden (≈US$141M) eingeworben, besichert durch einen Bürocampus in Bangkok. Diese SEC-regulierten Angebote machen Thailand zu einem der fortschrittlichsten Märkte Asiens für tokenisierte Immobilien.

Globale jurisdiktionelle Abdeckung

Jeder Markt hat seine eigenen Regeln. Wir haben die Strukturen bereits aufgebaut, um Tokenisierung zum Funktionieren zu bringen – von Europa über Asien bis zum Nahen Osten. Starten Sie mit Vertrauen, wo auch immer Ihre Investoren sind

Zuletzt aktualisiert: 21-06-2026

Die Informationen auf dieser Seite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz-, Investitions- oder Steuerberatung dar.
Tokenizer.Estate bietet eine Plattform für Immobilien-Tokenisierung und verbindet Sie mit lizenzierten lokalen Partnern, bietet jedoch keine rechtliche oder regulatorische Beratung.
Bitte konsultieren Sie qualifizierte Fachleute in Ihrer Jurisdiktion, bevor Sie Investitions- oder Tokenisierungsentscheidungen treffen.

Quellen & Referenzen

Baker McKenzie – A Complete Guide to Digital Asset Law in Thailand 2025
DFDL – Thailands erstes ICO mit immobilienbesicherten Security-Token (SiriHub), genehmigt durch die SEC
Nation Thailand – XSpring schließt den SiriHub2-Token-Deal über THB 2,49 Mrd. ab
Bangkok Post – XSpring bietet neues SiriHub-Token an
XSpring Digital – SiriHub – Immobilienbesichertes Investment-Token
FRANK Legal & Tax – Thailand Condominium Tax Guide 2025
Forbes & Partners – Thailand: Leitfaden zu Immobilienübertragungskosten und Steuern
Conrad Properties – Thailand Grundsteuer: Leitfaden für ausländische Investoren 2025
PwC Tax Summaries – Thailand – Immobilienerträge und Steuern