Immobilien tokenisieren in Brasilien

Ja. Brasilien reguliert Tokenisierung über zwei Behörden: Die CVM (Comissão de Valores Mobiliários) überwacht Token, die als Wertpapiere im Sinne des Wertpapiermarktgesetzes gelten, während die Zentralbank (BCB) Anbieter virtueller Assets gemäß Law 14,478/2022 lizenziert. Ein eigens eingebrachter Gesetzentwurf, PL 4.438/2025, soll der Immobilientokenisierung durch die Verknüpfung von Token-Ledgern mit Grundbüchern ausdrückliche Rechtssicherheit verschaffen.

Ja. Ausländer können städtische Immobilien in Brasilien ohne Wohnsitz erwerben, sofern sie über eine CPF (individuelle Steuernummer) verfügen, und können auch tokenisierte Bruchteile von Immobilien halten. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich zwischen Ansässigen und Nicht-Ansässigen, daher sollten Struktur und Meldepflichten lokal abgeklärt werden.

Drex ist die Distributed-Ledger-Infrastruktur der Zentralbank für tokenisierte Bankeinlagen, Kredite und Staatsanleihen. Es handelt sich nicht um eine klassische digitale Einzelhandelswährung, sondern um eine Abwicklungsplattform, die darauf ausgelegt ist, tokenisierte Finanzprodukte zu unterstützen – ein Grund, warum Brasilien als führend in der Tokenisierung realer Vermögenswerte gilt.

Die Aufsicht ist geteilt. Die CVM reguliert wertpapierähnliche Token, einschließlich öffentlicher Angebote und des Handels. Die Zentralbank reguliert Anbieter virtueller Assets; im November 2025 erließ sie die Resolutionen 519, 520 und 521, die einen Zulassungsweg für Verwahrstellen, Börsen und Intermediäre (SPSAVs) schaffen, wobei Unternehmen ab Februar 2026 Anträge stellen können, gefolgt von einer Übergangsperiode.

Kapitalgewinne für ansässige natürliche Personen werden progressiv besteuert – 15 % bis BRL 5 Millionen, steigend auf 17,5 %, 20 % und 22,5 % für höhere Stufen. Nicht-Ansässige unterliegen einem Pauschalsatz von 15 % (25 %, wenn sie in einem Niedrigsteuergebiet ansässig sind). Mieteinnahmen an Nicht-Ansässige werden in der Regel mit 15 % besteuert, zuzüglich der kommunalen Grunderwerbsteuer (ITBI, ca. 2–3,5 %) und der jährlichen IPTU (ca. 0,1–0,3 %). Die steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung sollte mit einem brasilianischen Steuerberater abgeklärt werden.

Netspaces führte Brasiliens erste tokenisierte Immobilie durch – ein Gewerbebüro in Porto Alegre, das innerhalb von 120 Tagen mehr als 400 Bruchteilseigentümer anzog – und lizenziert seine Plattform nun in über 180 Gemeinden. Andere Fintechs wie Liqi und die Börse Mercado Bitcoin entwickeln tokenisierte Angebote für reale Vermögenswerte, wobei São Paulo als regionales Zentrum hervortritt.