Ist Immobilientokenisierung in Albanien legal?

Ja. Albanien reguliert tokenisierte Wertpapiere nach dem Gesetz 66/2020 über Finanzmärkte auf Basis der Distributed-Ledger-Technologie, das seit 2020 in Kraft ist. Ein digitaler Token, der Eigentums-, Gewinn- oder Vermögensrechte verbrieft, wird von der Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) als Security Token nach den Kapitalmarktregeln eingestuft. Im Jahr 2023 wurde die erste tokenisierte Wohnung an 32 Investoren in Vlorë verkauft.

Wer reguliert die Tokenisierung in Albanien?

Die Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA, auch als AMF bekannt) beaufsichtigt DLT-basierte Finanzmärkte, flankiert von der National Agency for Information Society (AKSHI) auf der technologischen Seite. Die AFSA lizenziert DLT-Börsen, Token-Agenten, innovative Dienstleister und Verwahrstellen und genehmigte 2022 das erste Krypto-Asset-Lizenzierungsregime der Region.

Können ausländische Investoren tokenisierte albanische Immobilien erwerben?

Ja. Ausländer können Gebäude, Wohnungen und Gewerbeimmobilien in Albanien frei erwerben und tokenisierte Wertpapiere halten, die durch diese besichert sind. Der direkte Erwerb von Grundstücken ist albanischen Unternehmen vorbehalten, weshalb grundstücksbasierte Projekte in der Regel über eine lokale Gesellschaft strukturiert werden, deren Wertpapiere anschließend tokenisiert werden.

Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Albanien?

Albanien erhebt eine pauschale Steuer von 15% auf den Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Immobilien sowie eine pauschale Einkommensteuer von 15% auf den Nettomietertrag; hinzu kommt eine jährliche Grundsteuer von rund 0,05% des Wertes. Die genaue steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung hängt von der konkreten Strukturierung ab – bitte bestätigen Sie Ihre endgültige Steuerpflicht mit einem albanischen Steuerberater.

Welche Arten von Token erkennt das albanische Recht an?

Das Gesetz 66/2020 unterscheidet Security-Token (die Geld-, Gewinn- oder Eigentumsrechte verbriefen und als Wertpapiere reguliert werden), Asset-Token, Zahlungstoken und Utility-Token. DLT-Börsenzulassungen werden in Kategorien – Typ A, B und C – erteilt, je nachdem, welche Token-Typen gehandelt werden. Immobilienangebote werden in der Regel als Security-Token strukturiert.

Wie wird ein tokenisiertes Angebot in Albanien strukturiert?

Eine Immobilie wird typischerweise in einer lokalen Gesellschaft gehalten, und digitale Wertpapiere, die Eigentums- oder Einkommensrechte verbriefen, werden nach dem Gesetz 66/2020 unter AFSA-Aufsicht ausgegeben und vertrieben. Das erste derartige Geschäft – Heritages Wohnung in Vlorë aus dem Jahr 2023 – teilte eine einzelne Immobilie in Anteile auf, die von 32 Investoren gehalten werden, und bewies damit, dass das Modell von Anfang bis Ende funktioniert.

Für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Fonds

Immobilien tokenisieren in Albanien

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DLT-Gesetz 66/2020
AFSA-beaufsichtigt
Security-Token reguliert

Findet tokenisierte Immobilienfinanzierung in Albanien bereits statt?

Ja – Heritage schloss 2023 das erste on-chain-Immobiliengeschäft des Landes ab, innerhalb eines Rechtsrahmens, der seit 2020 in Kraft ist.

32 Investoren · €60 000 Wohnung on-chain

Heritage

Im Jahr 2023 fraktionalisierte Heritage eine Strandwohnung in Vlorë – mit einem Wert von rund €60.000 – in den Vlora Apartments Token (VLRH) und verkaufte Bruchteileigentum an 32 Investoren, womit Albaniens erstes on-chain-Immobiliengeschäft abgeschlossen wurde. Das Geschäft bewies, dass das Modell unter dem Gesetz 66/2020 von Anfang bis Ende funktioniert, wobei jeder Investor ein digitales Wertpapier anstelle eines Papiertitels hält. Heritages Pipeline umfasst nun ein Tirana–Dubai-Projekt sowie weitere Immobilien im Wert von über €2 Millionen.

Vlorë
32 Investoren
Erstgeschäft 2023

Das regulatorische Zuhause

Gesetz 66/2020 + AFSA

Das albanische Gesetz 66/2020 klassifiziert Token, die Eigentums-, Gewinn- oder Vermögensrechte verbriefen, als Security-Token, die nach den Kapitalmarktregeln reguliert werden. Die AFSA lizenziert DLT-Börsen, Token-Agenten und Verwahrstellen – und gab 2022 das erste Krypto-Asset-Lizenzierungsregime der Region frei.

Konditionen für Investoren

Pauschale 15% Steuer auf Gewinne und Mieterträge

Albanien erhebt eine pauschale Steuer von 15% auf Kapitalgewinne aus Immobilien sowie auf Nettomieterträge, ergänzt durch eine niedrige jährliche Grundstücksabgabe. Ausländische Investoren können tokenisierte Gebäude und Gewerbeobjekte direkt halten; grundstücksbasierte Projekte werden typischerweise über eine lokale albanische Gesellschaft strukturiert, deren Wertpapiere anschließend tokenisiert werden.

Passt Ihr Asset dazu?

Tokenisierung funktioniert für reale, bestehende Assets, die Sie besitzen und kontrollieren.

Was sich eignet

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Entwicklungsprojekte mit Baugenehmigung
Portfolios in Ihrem Eigentum

Was nicht funktioniert

Ideen ohne bestehendes Asset
Geplante Projekte ohne Baugenehmigung
Assets, die Sie nicht besitzen oder kontrollieren
Einzelobjekte unter $500k ohne Skalierungsplan

So funktioniert es – von Ihrem Asset zu Ihren Investoren

Tokenisiert wird nicht die Immobilie selbst, sondern die SPV oder LLC, die sie besitzt. Investoren kaufen Token, die einen Anteil an dieser Gesellschaft darstellen.

1
Sie bringen das Asset ein
Eine reale Immobilie, die Sie besitzen und kontrollieren, gehalten von einer SPV oder LLC. Tokenisiert wird diese Gesellschaft – nicht das Gebäude selbst.
2
Wir bauen Ihre Plattform
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer Marke und Domain, mit auditiertem Smart Contract, Investorenportal und Admin-Panel. In etwa zwei Wochen live.
3
Investoren kommen hinzu
Sie durchlaufen KYC/AML mit Sumsub und kaufen dann Token-Anteile, bezahlt in Fiat oder Krypto – alles innerhalb Ihrer Plattform.
4
Sie betreiben und skalieren sie
Marke, Analysen und die Investorenbeziehung gehören Ihnen. Wir halten die Software mit Support und Updates am Laufen.

Wir liefern Tokenisierungs-Software – keinen fertigen Marktplatz mit eingebauter Nachfrage. Rechtliche Strukturierung und behördliche Genehmigungen laufen separat und hängen von Ihrer Jurisdiktion ab.

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Sumsub KYC/AML, rollenbasierte Zugriffskontrolle, Audit-Logs und IP-Whitelisting – von Tag eins an inklusive.
Sie behalten die Kontrolle
Wir liefern die Software und kontinuierlichen Support – das Geschäft und Ihre Investoren bleiben bei Ihnen.

Immobilientokenisierung in Albanien – Wichtige Fragen beantwortet

Ist Immobilientokenisierung in Albanien legal?
Ja. Albanien reguliert tokenisierte Wertpapiere nach dem Gesetz 66/2020 über Finanzmärkte auf Basis der Distributed-Ledger-Technologie, das seit 2020 in Kraft ist. Ein digitaler Token, der Eigentums-, Gewinn- oder Vermögensrechte verbrieft, wird von der Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) als Security Token nach den Kapitalmarktregeln eingestuft. Im Jahr 2023 wurde die erste tokenisierte Wohnung an 32 Investoren in Vlorë verkauft.
Ist Immobilientokenisierung in Albanien legal?
Ja. Albanien reguliert tokenisierte Wertpapiere nach dem Gesetz 66/2020 über Finanzmärkte auf Basis der Distributed-Ledger-Technologie, das seit 2020 in Kraft ist. Ein digitaler Token, der Eigentums-, Gewinn- oder Vermögensrechte verbrieft, wird von der Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA) als Security Token nach den Kapitalmarktregeln eingestuft. Im Jahr 2023 wurde die erste tokenisierte Wohnung an 32 Investoren in Vlorë verkauft.
Können ausländische Investoren tokenisierte albanische Immobilien erwerben?
Können ausländische Investoren tokenisierte albanische Immobilien erwerben?
Ja. Ausländer können Gebäude, Wohnungen und Gewerbeimmobilien in Albanien frei erwerben und tokenisierte Wertpapiere halten, die durch diese besichert sind. Der direkte Erwerb von Grundstücken ist albanischen Unternehmen vorbehalten, weshalb grundstücksbasierte Projekte in der Regel über eine lokale Gesellschaft strukturiert werden, deren Wertpapiere anschließend tokenisiert werden.
Welche Arten von Token erkennt das albanische Recht an?
Welche Arten von Token erkennt das albanische Recht an?
Das Gesetz 66/2020 unterscheidet Security-Token (die Geld-, Gewinn- oder Eigentumsrechte verbriefen und als Wertpapiere reguliert werden), Asset-Token, Zahlungstoken und Utility-Token. DLT-Börsenzulassungen werden in Kategorien – Typ A, B und C – erteilt, je nachdem, welche Token-Typen gehandelt werden. Immobilienangebote werden in der Regel als Security-Token strukturiert.

Wer reguliert die Tokenisierung in Albanien?
Wer reguliert die Tokenisierung in Albanien?
Die Albanian Financial Supervisory Authority (AFSA, auch als AMF bekannt) beaufsichtigt DLT-basierte Finanzmärkte, flankiert von der National Agency for Information Society (AKSHI) auf der technologischen Seite. Die AFSA lizenziert DLT-Börsen, Token-Agenten, innovative Dienstleister und Verwahrstellen und genehmigte 2022 das erste Krypto-Asset-Lizenzierungsregime der Region.
Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Albanien?
Albanien erhebt eine pauschale Steuer von 15% auf den Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Immobilien sowie eine pauschale Einkommensteuer von 15% auf den Nettomietertrag; hinzu kommt eine jährliche Grundsteuer von rund 0,05% des Wertes. Die genaue steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung hängt von der konkreten Strukturierung ab – bitte bestätigen Sie Ihre endgültige Steuerpflicht mit einem albanischen Steuerberater.
Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Albanien?
Albanien erhebt eine pauschale Steuer von 15% auf den Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Immobilien sowie eine pauschale Einkommensteuer von 15% auf den Nettomietertrag; hinzu kommt eine jährliche Grundsteuer von rund 0,05% des Wertes. Die genaue steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung hängt von der konkreten Strukturierung ab – bitte bestätigen Sie Ihre endgültige Steuerpflicht mit einem albanischen Steuerberater.
Wie wird ein tokenisiertes Angebot in Albanien strukturiert?
Eine Immobilie wird typischerweise in einer lokalen Gesellschaft gehalten, und digitale Wertpapiere, die Eigentums- oder Einkommensrechte verbriefen, werden nach dem Gesetz 66/2020 unter AFSA-Aufsicht ausgegeben und vertrieben. Das erste derartige Geschäft – Heritages Wohnung in Vlorë aus dem Jahr 2023 – teilte eine einzelne Immobilie in Anteile auf, die von 32 Investoren gehalten werden, und bewies damit, dass das Modell von Anfang bis Ende funktioniert.
Wie wird ein tokenisiertes Angebot in Albanien strukturiert?
Eine Immobilie wird typischerweise in einer lokalen Gesellschaft gehalten, und digitale Wertpapiere, die Eigentums- oder Einkommensrechte verbriefen, werden nach dem Gesetz 66/2020 unter AFSA-Aufsicht ausgegeben und vertrieben. Das erste derartige Geschäft – Heritages Wohnung in Vlorë aus dem Jahr 2023 – teilte eine einzelne Immobilie in Anteile auf, die von 32 Investoren gehalten werden, und bewies damit, dass das Modell von Anfang bis Ende funktioniert.

Globale jurisdiktionelle Abdeckung

Jeder Markt hat seine eigenen Regeln. Wir haben die Strukturen bereits aufgebaut, um Tokenisierung zum Funktionieren zu bringen – von Europa über Asien bis zum Nahen Osten. Starten Sie mit Vertrauen, wo auch immer Ihre Investoren sind

Zuletzt aktualisiert: 21-06-2026

Die Informationen auf dieser Seite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz-, Investitions- oder Steuerberatung dar.
Tokenizer.Estate bietet eine Plattform für Immobilien-Tokenisierung und verbindet Sie mit lizenzierten lokalen Partnern, bietet jedoch keine rechtliche oder regulatorische Beratung.
Bitte konsultieren Sie qualifizierte Fachleute in Ihrer Jurisdiktion, bevor Sie Investitions- oder Tokenisierungsentscheidungen treffen.

Quellen & Referenzen

Mondaq – Rechtlicher und regulatorischer Rahmen Albaniens für DLT-Finanzmärkte (Gesetz 66/2020)
Kalo Attorneys – Neues Gesetz über Finanzmärkte auf Basis der DLT (Gesetz 66/2020)
Albanian Financial Supervisory Authority – AFSA-Regulierungsübersicht
Lightspark – Krypto- & DLT-Regulierung in Albanien 2026
Shufti Pro – AFSA genehmigt Krypto-Lizenzierungsregime (2022)
Albania Tech – Heritage: Albaniens erste tokenisierte Immobilie
SeeNews – Albanien verzeichnet erstes Blockchain-Immobiliengeschäft
PwC Tax Summaries – Albanien – Kapitalgewinne aus Immobilien
TOKTON – Immobiliensteuern & -kosten in Albanien 2025 (Leitfaden für ausländische Käufer)
Lloyds Bank Trade – Steuersätze in Albanien