Es gelten Wertpapierregeln, nicht MiCA
Ein tokenisierter Anteil an einer Immobiliengesellschaft ist ein Finanzinstrument. Dafür gelten MiFID II und das spanische Wertpapierrecht. MiCA betrifft Kryptowerte und klammert Finanzinstrumente aus.
Starten Sie ein tokenisiertes Immobilienangebot in Spanien
Öffnen Sie eine spanische Immobilie für Investoren, die nicht das ganze Gebäude kaufen können. Ein Bruchteilsangebot verkauft Anteile an der Gesellschaft, der sie gehört, sodass viele eine Runde füllen statt einer.
Spanisches Recht hat die Immobilientokenisierung 2023 geregelt
Ley 6/2023 stellt auf einem Distributed Ledger registrierte Wertpapiere einer klassischen Buchung gleich. Emissionen werden in ein öffentliches CNMV-Register eingetragen.
Jemand muss das Register führen
Jede Emission auf einem Ledger braucht ein benanntes Unternehmen, das für das Register verantwortlich ist, und die CNMV führt es öffentlich auf. Ley 6/2023 legt diese Regel fest. Ihr Anwalt entscheidet, wer die Rolle übernimmt.
Ohne Prospekt: unter 12 Millionen Euro
Nehmen Sie innerhalb von zwölf Monaten weniger als 12 Millionen Euro auf, brauchen Sie keinen Prospekt. Im Gegenzug dürfen Sie nur an Investoren in Spanien verkaufen.
Mit Prospekt: ohne Obergrenze, in ganz Europa
Veröffentlichen Sie einen von der CNMV gebilligten Prospekt, gibt es keine Obergrenze für das eingesammelte Kapital. Sie können zudem in der gesamten EU verkaufen.
So starten Sie
1. Erzählen Sie uns von der Immobilie
Was Sie besitzen und was Sie einsammeln möchten. Wir sagen offen, ob es passt, auch wenn es nicht passt.
2. Ein spanischer Anwalt kommt hinzu
Unser lokaler Partner stellt die Wege dar, mit oder ohne Prospekt, und was jeder Sie an Zeit und Reichweite kostet. Sie entscheiden, und er baut die Struktur um diese Entscheidung herum.
Rechtliche Arbeit und Launch laufen parallel. In Spanien dauert die Eintragung ins CNMV-Register derzeit etwa zwei Monate, und genau das bestimmt das Tempo.
Bevor Sie Immobilien in Spanien tokenisieren
Ist die Tokenisierung von Immobilien in Spanien legal?
Ja. Spanien erkennt auf Distributed-Ledger-Technologie registrierte Wertpapiere unter Aufsicht der CNMV an, und Emissionen werden in ein öffentliches Register eingetragen.
Brauche ich eine Lizenz?
Das Investorenregister muss von einem Unternehmen geführt werden, das in Spanien zur Verwahrung von Finanzinstrumenten zugelassen ist, und wir binden eines parallel zur Plattform an. Was sonst gilt, hängt von der Struktur des Angebots ab, und Ihr Anwalt klärt das im ersten Gespräch.
Brauche ich einen Prospekt?
Nicht unter zwölf Millionen Euro innerhalb von zwölf Monaten, was die meisten Einzelobjekt- und kleinen Portfolio-Deals abdeckt. Die Obergrenze stieg am 5. Juni 2026 von 8 Millionen. Darüber, oder wenn Sie EU-weit vertreiben wollen, ja.
Wer kauft so etwas tatsächlich?
Unter der Ausnahme vor allem spanische und EU-Investoren, da prospektfreie Angebote nicht per Passporting an professionelle Investoren in der übrigen EU vertrieben werden können. Mit gebilligtem Prospekt erweitert sich der Kreis auf die ganze Union. Wir liefern die Plattform, nicht die Nachfrage.
Zuletzt aktualisiert: 07-08-2026
Die Informationen auf dieser Seite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz-, Investitions- oder Steuerberatung dar.
Tokenizer.Estate bietet eine Plattform für Immobilien-Tokenisierung und verbindet Sie mit lizenzierten lokalen Partnern, bietet jedoch keine rechtliche oder regulatorische Beratung.
Bitte konsultieren Sie qualifizierte Fachleute in Ihrer Jurisdiktion, bevor Sie Investitions- oder Tokenisierungsentscheidungen treffen.
Quellen & Referenzen
- BOE. Ley 6/2023, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión
- CNMV. Comisión Nacional del Mercado de Valores
- EU-Prospektverordnung 2017/1129
- EU Listing Act. Verordnung 2024/2809, Schwelle auf 12 Mio. € angehoben, anwendbar ab 5. Juni 2026
- MiCA. Verordnung 2023/1114, Artikel 2 Absatz 4, Ausschluss von Finanzinstrumenten
- EU DLT Pilot Regime. Verordnung 2022/858