Immobilien tokenisieren in Spanien

Ja. Spanien erkennt Finanzinstrumente, die auf der Distributed-Ledger-Technologie ausgegeben werden, rechtlich als gleichwertig mit traditionellen Wertpapieren an; sie werden von der CNMV im Rahmen von EU MiCA beaufsichtigt. Die Banco de España überwacht Emittenten von vermögenswertbezogenen Token und E-Geld-Token. Spanische Plattformen tokenisieren Immobilien nach CNMV-Kriterien seit 2021.

Ja. Spanien sieht keine grundsätzlichen Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer vor, und tokenisierte Plattformen ermöglichen internationalen Investoren eine Beteiligung ab bereits €100. Das MiCA-Passporting erlaubt es, konforme Angebote im gesamten EU-Raum zu vertreiben.

Reental ist die bekannteste spanische Plattform und hat mehr als 100 Immobilien tokenisiert – beginnend mit der ersten tokenisierten Wohnung Spaniens in Sevilla, die in etwa 20 Stunden ausverkauft war. Domoblock (ab €200), Brickken und Urbanitae sind ebenfalls aktiv, und gemeinsam haben diese Plattformen mehr als €150 Millionen in tokenisierte Immobilien gelenkt.

Die CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) ist die zuständige Behörde für MiCA und für Wertpapiere – einschließlich tokenisierter Wertpapiere – und betreibt eine Regulierungs-Sandbox. Die Banco de España beaufsichtigt Emittenten von vermögenswertbezogenen Token und E-Geld-Token. Der spanische MiCA-Übergangszeitraum läuft bis Mitte 2026.

Gebietsfremde zahlen Kapitalertragsteuer von 19 % (EU/EWR) oder 24 % (sonstige) auf einen Immobiliengewinn, zuzüglich eines Käufer-Quellensteuereinbehalts von 3 % auf den Verkaufspreis als Vorauszahlung. Mieteinnahmen werden mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % netto besteuert, und eine regionale Grunderwerbsteuer (ITP) von 6–10 % gilt beim Kauf von Bestandsimmobilien. Die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Beteiligungsanteils sollten Sie mit einem spanischen Steuerberater klären.

Das spanische Recht erkennt Finanzinstrumente, die auf DLT ausgegeben, registriert und übertragen werden, in Bezug auf Anlegerrechte und -schutz als rechtlich gleichwertig mit traditionellen Wertpapieren an – sie nutzen lediglich die Blockchain anstelle eines zentralen Registers. Die CNMV beaufsichtigt sie, und ihre Circular 2/2025 hat die Melde- und AML-Anforderungen für Krypto-Asset-Anbieter festgelegt.