Ist Immobilientokenisierung in Italien legal?

Ja. Italiens Fintech-Dekret (D.L. 25/2023) erkennt ausdrücklich Wertpapiere an, die als Token auf einer Blockchain ausgegeben und übertragen werden, und ermöglicht Emittenten, über Security-Token-Angebote unter der Aufsicht von CONSOB und der Bank of Italy Kapital aufzunehmen. EU MiCA, umgesetzt durch das Legislativdekret 129/2024, erfasst Krypto-Asset-Dienstleistungen.

Wer reguliert die Tokenisierung in Italien?

CONSOB und die Bank of Italy teilen sich die Aufsicht. Im Rahmen des Fintech-Dekrets beaufsichtigt CONSOB das DLT-Register und die Ausgabe von Sicherheitstoken; beide Behörden sind die zuständigen Regulatoren unter MiCA. Emittenten von Security-Token-Angeboten müssen eine Zulassung nach dem konsolidierten italienischen Finanzgesetz (TUF) einholen.

Können ausländische Investoren tokenisierte italienische Immobilien erwerben?

Ja. Ausländer können italienisches Eigentum mit vollem Eigentumsrecht erwerben – EU- und Schweizer Bürger praktisch ohne Einschränkung, andere Nicht-Gebietsansässige auf Gegenseitigkeitsbasis oder mit Aufenthaltserlaubnis. Tokenisierte Anteile erweitern diesen Zugang, und MiCA-Passporting ermöglicht konformen Angeboten, EU-Investoren zu erreichen.

Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Italien?

Kapitalgewinne aus Immobilien werden mit 26 % besteuert, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren erfolgt, und sind nach einer fünfjährigen Haltedauer vollständig befreit (oder für einen Hauptwohnsitz). Mieteinnahmen können dem pauschalen Cedolare-secca-Regime unterliegen – 21 % bei der ersten Wohnraumvermietung, steigend auf 26 % – und Eigentümer zahlen die jährliche IMU (nicht für einen Hauptwohnsitz). Klären Sie die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Bestands mit einem italienischen Steuerberater.

Was ist Italiens Fintech-Dekret?

Das Fintech-Dekret (Decreto Legge 25/2023) ist ein italienisches Gesetz, das Finanzinstrumente – einschließlich Wertpapiere – die in digitaler, tokenisierter Form auf einem verteilten Ledger ausgegeben und übertragen werden, ausdrücklich mit derselben Rechtswirkung wie herkömmliche Ausgaben anerkennt. Es legte die Regeln für Sicherheitstoken und das beaufsichtigte DLT-Register fest und macht Italien zu einer der klarsten Jurisdiktionen der EU für tokenisierte Wertpapiere.

Wird Tokenisierung in Italien tatsächlich eingesetzt?

Ja. BlockInvest gab Italiens ersten tokenisierten Minibond auf einer öffentlichen Blockchain mit UniCredit aus und öffnete tokenisierte Investments für Privatanleger; gleichzeitig führte der Innovationshub der Bank of Italy ein institutionelles Tokenisierungspilotprojekt mit Polygon und Fireblocks durch – was echte regulatorische und marktbezogene Dynamik zeigt, auf der Immobilienangebote aufbauen können.

Für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Fonds

Immobilien tokenisieren in Italien

Starten Sie tokenisierte Immobilien in Italien auf Ihrer eigenen White-Label-Plattform – konzipiert für das Sicherheitstoken-Regime des Fintech-Dekrets und EU MiCA, beaufsichtigt von CONSOB und der Bank of Italy, unter Ihrer Marke. Wir liefern die Software; das Angebot bleibt Ihres.

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Fintech-Dekret (Sicherheitstoken)
CONSOB & Bank of Italy
EU MiCA

Findet tokenisierte Immobilienwirtschaft in Italien bereits statt?

Ja – Italien verfügt über ein eigenes Sicherheitstoken-Gesetz und aktive Tokenisierung sowohl durch eine Fintech-Plattform als auch durch die Zentralbank

Italiens erster tokenisierter Minibond – auf einer öffentlichen Blockchain

BlockInvest & UniCredit

Die italienische Plattform BlockInvest gab gemeinsam mit UniCredit den ersten tokenisierten Minibond des Landes auf einer öffentlichen Blockchain aus und öffnete diese tokenisierten Investments für Privatanleger. Dies ist der klarste Beweis, dass regulierte Tokenisierung kein Pilotprojekt auf dem Papier ist – sie hat bereits abgewickelt, mit einer Großbank als Gegenpartei. Immobilientokenisierung fällt in genau dieselbe Rechtskategorie: Sicherheitstoken nach dem Fintech-Dekret, beaufsichtigt von CONSOB.

BlockInvest
UniCredit
Öffentliche Blockchain
Fintech-Dekret

Bank of Italy × Polygon × Fireblocks

Zentralbank-Pilotprojekt

Der Innovationshub der Bank of Italy führte ein institutionelles Tokenisierungsprojekt mit Polygon und Fireblocks durch, um Sicherheitstoken auf Sekundärmärkten zu erproben – ein klares Signal, dass Italiens oberste Finanzbehörde die Infrastruktur, die Immobilientoken nutzen würden, aktiv einem Stresstest unterzieht.

CONSOB – MiCA-Rahmen

EU MiCA Passporting

EU MiCA, in Italien durch das Legislativdekret 129/2024 umgesetzt, bedeutet, dass ein konformes Token-Angebot, das in Italien aufgelegt wird, für Investoren in der gesamten EU gepassportet werden kann – und damit den Käuferkreis weit über den Inlandsmarkt hinaus erweitert.

Passt Ihr Asset dazu?

Tokenisierung funktioniert für reale, bestehende Assets, die Sie besitzen und kontrollieren.

Was sich eignet

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Entwicklungsprojekte mit Baugenehmigung
Portfolios in Ihrem Eigentum

Was nicht funktioniert

Ideen ohne bestehendes Asset
Geplante Projekte ohne Baugenehmigung
Assets, die Sie nicht besitzen oder kontrollieren
Einzelobjekte unter $500k ohne Skalierungsplan

So funktioniert es – von Ihrem Asset zu Ihren Investoren

Tokenisiert wird nicht die Immobilie selbst, sondern die SPV oder LLC, die sie besitzt. Investoren kaufen Token, die einen Anteil an dieser Gesellschaft darstellen.

1
Sie bringen das Asset ein
Eine reale Immobilie, die Sie besitzen und kontrollieren, gehalten von einer SPV oder LLC. Tokenisiert wird diese Gesellschaft – nicht das Gebäude selbst.
2
Wir bauen Ihre Plattform
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer Marke und Domain, mit auditiertem Smart Contract, Investorenportal und Admin-Panel. In etwa zwei Wochen live.
3
Investoren kommen hinzu
Sie durchlaufen KYC/AML mit Sumsub und kaufen dann Token-Anteile, bezahlt in Fiat oder Krypto – alles innerhalb Ihrer Plattform.
4
Sie betreiben und skalieren sie
Marke, Analysen und die Investorenbeziehung gehören Ihnen. Wir halten die Software mit Support und Updates am Laufen.

Wir liefern Tokenisierungs-Software – keinen fertigen Marktplatz mit eingebauter Nachfrage. Rechtliche Strukturierung und behördliche Genehmigungen laufen separat und hängen von Ihrer Jurisdiktion ab.

Warum Tokenizer.Estate

Die Infrastruktur, Compliance und Sicherheit, um mit Zuversicht zu starten – unter Ihrer eigenen Marke.

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Unser Token-Smart-Contract hat ein unabhängiges Hacken-Audit bestanden: 100 % Code-Abdeckung, null kritische oder schwerwiegende Probleme, jeder Befund behoben oder mitigiert.

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Eine White-Label-Plattform unter Ihrer eigenen Marke und Domain. Sie betreiben sie und besitzen die Beziehung zu Ihren Investoren.
Compliance von Anfang an
Sumsub KYC/AML, rollenbasierte Zugriffskontrolle, Audit-Logs und IP-Whitelisting – von Tag eins an inklusive.
Sie behalten die Kontrolle
Wir liefern die Software und kontinuierlichen Support – das Geschäft und Ihre Investoren bleiben bei Ihnen.

Immobilientokenisierung in Italien – Wichtige Fragen beantwortet

Ist Immobilientokenisierung in Italien legal?
Ist Immobilientokenisierung in Italien legal?
Ja. Italiens Fintech-Dekret (D.L. 25/2023) erkennt ausdrücklich Wertpapiere an, die als Token auf einer Blockchain ausgegeben und übertragen werden, und ermöglicht Emittenten, über Security-Token-Angebote unter der Aufsicht von CONSOB und der Bank of Italy Kapital aufzunehmen. EU MiCA, umgesetzt durch das Legislativdekret 129/2024, erfasst Krypto-Asset-Dienstleistungen.
Können ausländische Investoren tokenisierte italienische Immobilien erwerben?
Können ausländische Investoren tokenisierte italienische Immobilien erwerben?
Ja. Ausländer können italienisches Eigentum mit vollem Eigentumsrecht erwerben – EU- und Schweizer Bürger praktisch ohne Einschränkung, andere Nicht-Gebietsansässige auf Gegenseitigkeitsbasis oder mit Aufenthaltserlaubnis. Tokenisierte Anteile erweitern diesen Zugang, und MiCA-Passporting ermöglicht konformen Angeboten, EU-Investoren zu erreichen.
Was ist Italiens Fintech-Dekret?
Das Fintech-Dekret (Decreto Legge 25/2023) ist ein italienisches Gesetz, das Finanzinstrumente – einschließlich Wertpapiere – die in digitaler, tokenisierter Form auf einem verteilten Ledger ausgegeben und übertragen werden, ausdrücklich mit derselben Rechtswirkung wie herkömmliche Ausgaben anerkennt. Es legte die Regeln für Sicherheitstoken und das beaufsichtigte DLT-Register fest und macht Italien zu einer der klarsten Jurisdiktionen der EU für tokenisierte Wertpapiere.
Was ist Italiens Fintech-Dekret?
Das Fintech-Dekret (Decreto Legge 25/2023) ist ein italienisches Gesetz, das Finanzinstrumente – einschließlich Wertpapiere – die in digitaler, tokenisierter Form auf einem verteilten Ledger ausgegeben und übertragen werden, ausdrücklich mit derselben Rechtswirkung wie herkömmliche Ausgaben anerkennt. Es legte die Regeln für Sicherheitstoken und das beaufsichtigte DLT-Register fest und macht Italien zu einer der klarsten Jurisdiktionen der EU für tokenisierte Wertpapiere.

Wer reguliert die Tokenisierung in Italien?
Wer reguliert die Tokenisierung in Italien?
CONSOB und die Bank of Italy teilen sich die Aufsicht. Im Rahmen des Fintech-Dekrets beaufsichtigt CONSOB das DLT-Register und die Ausgabe von Sicherheitstoken; beide Behörden sind die zuständigen Regulatoren unter MiCA. Emittenten von Security-Token-Angeboten müssen eine Zulassung nach dem konsolidierten italienischen Finanzgesetz (TUF) einholen.
Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Italien?
Kapitalgewinne aus Immobilien werden mit 26 % besteuert, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren erfolgt, und sind nach einer fünfjährigen Haltedauer vollständig befreit (oder für einen Hauptwohnsitz). Mieteinnahmen können dem pauschalen Cedolare-secca-Regime unterliegen – 21 % bei der ersten Wohnraumvermietung, steigend auf 26 % – und Eigentümer zahlen die jährliche IMU (nicht für einen Hauptwohnsitz). Klären Sie die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Bestands mit einem italienischen Steuerberater.
Welche Steuern gelten für Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Italien?
Kapitalgewinne aus Immobilien werden mit 26 % besteuert, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren erfolgt, und sind nach einer fünfjährigen Haltedauer vollständig befreit (oder für einen Hauptwohnsitz). Mieteinnahmen können dem pauschalen Cedolare-secca-Regime unterliegen – 21 % bei der ersten Wohnraumvermietung, steigend auf 26 % – und Eigentümer zahlen die jährliche IMU (nicht für einen Hauptwohnsitz). Klären Sie die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Bestands mit einem italienischen Steuerberater.
Wird Tokenisierung in Italien tatsächlich eingesetzt?
Ja. BlockInvest gab Italiens ersten tokenisierten Minibond auf einer öffentlichen Blockchain mit UniCredit aus und öffnete tokenisierte Investments für Privatanleger; gleichzeitig führte der Innovationshub der Bank of Italy ein institutionelles Tokenisierungspilotprojekt mit Polygon und Fireblocks durch – was echte regulatorische und marktbezogene Dynamik zeigt, auf der Immobilienangebote aufbauen können.
Wird Tokenisierung in Italien tatsächlich eingesetzt?
Ja. BlockInvest gab Italiens ersten tokenisierten Minibond auf einer öffentlichen Blockchain mit UniCredit aus und öffnete tokenisierte Investments für Privatanleger; gleichzeitig führte der Innovationshub der Bank of Italy ein institutionelles Tokenisierungspilotprojekt mit Polygon und Fireblocks durch – was echte regulatorische und marktbezogene Dynamik zeigt, auf der Immobilienangebote aufbauen können.

Globale jurisdiktionelle Abdeckung

Jeder Markt hat seine eigenen Regeln. Wir haben die Strukturen bereits aufgebaut, um Tokenisierung zum Funktionieren zu bringen – von Europa über Asien bis zum Nahen Osten. Starten Sie mit Vertrauen, wo auch immer Ihre Investoren sind

Zuletzt aktualisiert: 21-06-2026

Die Informationen auf dieser Seite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz-, Investitions- oder Steuerberatung dar.
Tokenizer.Estate bietet eine Plattform für Immobilien-Tokenisierung und verbindet Sie mit lizenzierten lokalen Partnern, bietet jedoch keine rechtliche oder regulatorische Beratung.
Bitte konsultieren Sie qualifizierte Fachleute in Ihrer Jurisdiktion, bevor Sie Investitions- oder Tokenisierungsentscheidungen treffen.

Quellen & Referenzen

CONSOB – Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCAR)
CONSOB – Regulatory Sandbox
Greco Vitali Associati – Tokenisierte Finanzinstrumente: das Fintech-Dekret (D.L. 25/2023)
Cryip – Banca Sella: Erste italienische Bank, die Krypto-Verwahrung unter MiCA anbietet
BlockInvest – Erster tokenisierter Minibond in Italien mit UniCredit
CoinDesk – Bank of Italy setzt Polygon & Fireblocks für Tokenisierungspilotprojekt ein
PwC Tax Summaries – Italien – Kapitalgewinne & Mieteinnahmen
Co-Ownership Property – Italienische Grundsteuer: IMU & Cedolare Secca 2026
The Italian Lawyer – Italienische Grundsteuern für ausländische Eigentümer
Impatria – Immobilieninvestition in Italien für Ausländer 2026