Immobilien tokenisieren in den Niederlanden

Ja. Ein Immobilien-Token, der sich wie eine Aktie oder Anleihe verhält, wird als MiFID-II-Finanzinstrument behandelt und von der AFM im Rahmen von EU MiCA reguliert, während die DNB die prudenziellen Angelegenheiten übernimmt. Öffentliche Angebote solcher Security-Token erfordern einen von der AFM genehmigten Prospekt, und das EU-DLT-Pilotregime erlaubt deren Ausgabe und Handel auf der Blockchain.

Ja. Die Niederlande kennen keine Staatsangehörigkeitsbeschränkungen beim Immobilienerwerb, und ausländische Investoren können tokenisierte Anteile halten. Die niederländische Steuer (Box 3) gilt für als Kapitalanlage gehaltene Immobilien, und das MiCA-Passporting ermöglicht es regelkonformen Angeboten, Investoren im gesamten EU-Raum zu erreichen.

Das DLT Pilot Regime ist ein EU-Rahmenwerk, das die Ausgabe, den Handel und die Abwicklung tokenisierter Wertpapiere auf Blockchain-Infrastruktur unter angepassten Regeln ermöglicht. In den Niederlanden bietet es Security-Token-Angeboten – einschließlich immobiliengesicherter – einen erprobten Weg innerhalb des bestehenden Wertpapierrechts, beaufsichtigt von der AFM.

Zwei Aufsichtsbehörden im sogenannten Twin-Peaks-Modell: Die AFM (Autoriteit Financiële Markten) lizenziert Krypto-Asset-Dienstleister, beaufsichtigt das Marktverhalten und genehmigt Wertpapierprospekte, während die DNB (De Nederlandsche Bank) die prudenzielle Aufsicht übernimmt – auch für asset-referenzierte Token und E-Geld-Token-Emittenten im Rahmen von MiCA.

Die Niederlande erheben keine klassische Kapitalertragsteuer auf privat gehaltene Immobilien; stattdessen werden Anlageimmobilien im Rahmen von Box 3 auf einen fiktiven Ertrag (6,0 % für 2026) zu einem Steuersatz von 36 % oberhalb eines Steuerfreibetrags besteuert, und Mieteinnahmen werden im Allgemeinen ebenfalls unter Box 3 erfasst statt separat versteuert. Beim Kauf fällt zudem eine Grunderwerbsteuer an (2 % für eigengenutztes Wohneigentum; 8 % ab 2026 für Wohninvestitionsimmobilien). Ab 2028 soll Box 3 auf die tatsächliche Besteuerung von Erträgen umgestellt werden. Die steuerliche Behandlung eines tokenisierten Anteils sollten Sie mit einem niederländischen Steuerberater klären.

Max Crowdfund, eine auf Blockchain basierende Immobilien-Crowdfunding-Plattform von Max Property Group, erhielt die Zulassung der AFM und läuft auf der Distributed-Ledger-Technologie von Jelurida – Immobilieninvestitionen ab bereits €100 sind damit möglich. Da die Niederlande zu den führenden EU-Ländern bei der CASP-Lizenzierung gehören, schafft das Rahmenwerk Raum für weitere tokenisierte Angebote.