Immobilien tokenisieren in der Schweiz

Ja, und die Schweiz ist ein globaler Vorreiter. Das DLT-Gesetz, in Kraft seit 2021, schuf „registerbasierte Wertpapiere“ – nativ auf einer Blockchain ausgegebene Token, die nach Schweizer Recht vollständig durchsetzbar sind. FINMA behandelt Immobilien-Token in der Regel als Wertpapiere, sodass Emittenten sich registrieren, offenlegen und die Wertpapierregeln einhalten müssen.

Das hängt vom Immobilientyp ab. Im Rahmen der Lex Koller unterliegen ausländische Nicht-Ansässige beim Erwerb von Wohnimmobilien Beschränkungen, während Gewerbeimmobilien grundsätzlich offen sind. Die Tokenisierung konzentriert sich tendenziell auf gewerbliche Objekte – wie das Zürcher Bürogebäude, das BrickMark tokenisiert hat – bei denen eine ausländische Beteiligung zulässig ist. Die Behandlung nach Lex Koller ist für jedes konkrete Objekt zu prüfen.

Registerbasierte Wertpapiere sind eine Kategorie von Wertrechten, die durch das Schweizer DLT-Gesetz eingeführt wurde und direkt auf einer Blockchain erstellt und übertragen werden können – mit denselben Rechtswirkungen wie traditionelle Wertpapiere. Sie ermöglichen die Tokenisierung und den Handel von Immobilien und anderen Vermögenswerten mit durchsetzbaren Rechten; in Verwahrung gehaltene Kryptowerte sind zudem von der Insolvenzmasse des Verwahrers getrennt.

FINMA, die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht, beaufsichtigt die Token-Ausgabe und klassifiziert Token (Immobilien-Token gelten in der Regel als Asset-Token, die als Wertpapiere behandelt werden). Das DLT-Gesetz schuf zudem eine Lizenz für DLT-Handelssysteme; 2025 erteilte FINMA BX Digital die Zulassung zum Betrieb als regulierter DLT-Handelsplatz.

Immobilienkapitalgewinne werden auf Kantonsebene besteuert (Grundstückgewinnsteuer), wobei der Steuersatz sinkt, je länger die Liegenschaft gehalten wird; Ausländer unterliegen denselben Regeln wie Ansässige. Mieteinnahmen sind einkommenssteuerpflichtig. Sätze und Übertragungssteuern variieren erheblich je nach Kanton; bitte wenden Sie sich für den jeweiligen Standort und eine allfällige tokenisierte Struktur an einen Schweizer Steuerberater.

Das wegweisende Beispiel ist BrickMark, das ein erstklassiges Gebäude an der Bahnhofstrasse in Zürich für CHF 130 Millionen erworben und einen Teil des Kaufpreises in Security Tokens beglichen hat – eine der weltweit grössten tokenisierten Immobilientransaktionen. Das DLT-Gesetz, die FINMA-Aufsicht und das Crypto-Valley-Ökosystem ziehen weiterhin neue Tokenisierungsprojekte an.