Ist Immobilien-Tokenisierung in Indonesien legal?

Ja, und sie wird aktiv beaufsichtigt. Seit Januar 2025 reguliert die OJK (Finanzdienstleistungsaufsicht) digitale Finanzanlagen, einschließlich Krypto, gemäß Gesetz Nr. 4 von 2023, und betreibt eine Regulatory Sandbox speziell für die Tokenisierung von Immobilien. Die erste zugelassene Plattform, GORO, betreibt fraktionale Immobilienanlagen unter dieser Aufsicht.

Wer reguliert die Tokenisierung in Indonesien?

Die OJK (Otoritas Jasa Keuangan). Die Aufsicht über Krypto und digitale Finanzanlagen wurde am 10. Januar 2025 von der Rohstoffbehörde Bappebti auf die OJK übertragen, die nun sowohl den Handel als auch das Angebot digitaler Anlagen gemäß Gesetz Nr. 4 von 2023 und OJK-Verordnung 27/2024 beaufsichtigt.

Können ausländische Investoren tokenisierte indonesische Immobilien erwerben?

Indirekt – und die Tokenisierung erleichtert dies. Ausländer dürfen indonesisches Land nicht als Volleigentum erwerben; sie nutzen Nutzungsrechtstitel (Hak Pakai) oder eine ausländische Investitionsgesellschaft (PT PMA). Tokenisierte Strukturen, bei denen ein Unternehmen die Immobilie hält und Anteile ausgibt, sind für ausländische Investoren ein praktikabler Weg, innerhalb dieser Regeln Zugang zu erhalten.

Welche Steuern fallen auf Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Indonesien an?

Ein Immobilienverkauf unterliegt einer abgeltenden Einkommensteuer von 2,5 % für den Verkäufer und einer Grunderwerbsteuer (BPHTB) von 5 % für den Käufer, zuzüglich Mehrwertsteuer (12 % ab 2025) auf Neubauprojekte von Entwicklern. Mieteinnahmen werden mit einem abgeltenden Satz von 10 % für Gebietsansässige und bis zu 20 % für Nicht-Gebietsansässige besteuert; die jährliche Grundsteuer (PBB) beträgt 0,1–0,5 %. Die steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung sollte mit einem indonesischen Steuerberater abgeklärt werden.

Wer tokenisiert bereits Immobilien in Indonesien?

GORO, die erste Plattform in der OJK-Sandbox, ermöglicht mehr als 100.000 Nutzern, ab etwa US$1 in Bali-Villen und Jakarta-Einheiten zu investieren. Plattformen wie Binaryx tokenisieren ebenfalls Bali-Ferienhäuser – bis Mitte 2025 rund 25 Objekte für über 2.000 Investoren – was auf eine echte Nachfrage im Privatkundenbereich hindeutet.

Was hat sich geändert, als die OJK die Kryptoregulierung übernahm?

Am 10. Januar 2025 wurde die Aufsicht über Krypto und digitale Finanzanlagen von Bappebti auf die OJK übertragen, wodurch diese Anlagen als Finanzinstrumente neu klassifiziert wurden und sowohl ihr Handel als auch ihr Angebot unter einem einzigen Finanzmarktregulator zusammengeführt wurden – ein stärker anlegerorientierter Rahmen, der auch Pilotprojekte zur Immobilien-Tokenisierung umfasst.

Für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Fonds

Immobilien tokenisieren in Indonesien

Starten Sie tokenisierte Immobilien in Indonesien auf Ihrer eigenen White-Label-Plattform – entwickelt für das Regime digitaler Finanzanlagen der OJK und deren Sandbox für Immobilien-Tokenisierung, unter Ihrer Marke. Wir liefern die Software; das Angebot bleibt Ihres.

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OJK-beaufsichtigt
Sandbox für Immobilien-Tokenisierung
Gesetz Nr. 4 von 2023

Wird Immobilien-Tokenisierung in Indonesien bereits praktiziert?

Ja – die OJK-Sandbox ist aktiv und Indonesiens größte Plattform für fraktionale Immobilien hat bereits über 100.000 Nutzer.

100.000+ Investoren ab US$1

GORO

GORO wurde 2024 als erstes Startup in die OJK-Sandbox für Immobilien-Tokenisierung aufgenommen. Es ermöglicht über 100.000 Nutzern, ab etwa US$1 pro Anteil in Bali-Villen und Jakarta-Einheiten zu investieren – jeder Token (IDR 10.000) trägt Mietrendite, Kapitalwertsteigerung und Stimmrechte und ist auf der Plattform handelbar. Dies ist der deutlichste Beweis dafür, dass die Privatkundennachfrage nach fraktionalen indonesischen Immobilien real ist und bereits bedient wird.

OJK-Sandbox
Bali & Jakarta
Ab US$1

Regulierungsrahmen

OJK-Regime seit 2025

Die Aufsicht über Krypto und digitale Finanzanlagen wurde am 10. Januar 2025 von der Rohstoffbehörde Bappebti auf die OJK übertragen, diese wurden als Finanzinstrumente gemäß Gesetz Nr. 4 von 2023 und OJK-Verordnung 27/2024 neu klassifiziert – und die OJK betreibt gleichzeitig die Sandbox für Immobilien-Tokenisierung.

Binaryx

~25 Bali-Objekte tokenisiert

Bis Mitte 2025 hatte Binaryx tokenisierte Investitionen in rund 25 Bali-Kurzzeitvermietungen – in Gegenden wie Canggu und Ubud – für mehr als 2.000 Investoren ermöglicht und damit belegt, dass das Modell über eine einzelne Plattform hinaus funktioniert.

Passt Ihr Asset dazu?

Tokenisierung funktioniert für reale, bestehende Assets, die Sie besitzen und kontrollieren.

Was sich eignet

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Entwicklungsprojekte mit Baugenehmigung
Portfolios in Ihrem Eigentum

Was nicht funktioniert

Ideen ohne bestehendes Asset
Geplante Projekte ohne Baugenehmigung
Assets, die Sie nicht besitzen oder kontrollieren
Einzelobjekte unter $500k ohne Skalierungsplan

So funktioniert es – von Ihrem Asset zu Ihren Investoren

Tokenisiert wird nicht die Immobilie selbst, sondern die SPV oder LLC, die sie besitzt. Investoren kaufen Token, die einen Anteil an dieser Gesellschaft darstellen.

1
Sie bringen das Asset ein
Eine reale Immobilie, die Sie besitzen und kontrollieren, gehalten von einer SPV oder LLC. Tokenisiert wird diese Gesellschaft – nicht das Gebäude selbst.
2
Wir bauen Ihre Plattform
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer Marke und Domain, mit auditiertem Smart Contract, Investorenportal und Admin-Panel. In etwa zwei Wochen live.
3
Investoren kommen hinzu
Sie durchlaufen KYC/AML mit Sumsub und kaufen dann Token-Anteile, bezahlt in Fiat oder Krypto – alles innerhalb Ihrer Plattform.
4
Sie betreiben und skalieren sie
Marke, Analysen und die Investorenbeziehung gehören Ihnen. Wir halten die Software mit Support und Updates am Laufen.

Wir liefern Tokenisierungs-Software – keinen fertigen Marktplatz mit eingebauter Nachfrage. Rechtliche Strukturierung und behördliche Genehmigungen laufen separat und hängen von Ihrer Jurisdiktion ab.

Warum Tokenizer.Estate

Die Infrastruktur, Compliance und Sicherheit, um mit Zuversicht zu starten – unter Ihrer eigenen Marke.

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Unser Token-Smart-Contract hat ein unabhängiges Hacken-Audit bestanden: 100 % Code-Abdeckung, null kritische oder schwerwiegende Probleme, jeder Befund behoben oder mitigiert.

Gehört Ihnen
Eine White-Label-Plattform unter Ihrer eigenen Marke und Domain. Sie betreiben sie und besitzen die Beziehung zu Ihren Investoren.
Compliance von Anfang an
Sumsub KYC/AML, rollenbasierte Zugriffskontrolle, Audit-Logs und IP-Whitelisting – von Tag eins an inklusive.
Sie behalten die Kontrolle
Wir liefern die Software und kontinuierlichen Support – das Geschäft und Ihre Investoren bleiben bei Ihnen.

Immobilien-Tokenisierung in Indonesien – Die wichtigsten Fragen beantwortet

Ist Immobilien-Tokenisierung in Indonesien legal?
Ist Immobilien-Tokenisierung in Indonesien legal?
Ja, und sie wird aktiv beaufsichtigt. Seit Januar 2025 reguliert die OJK (Finanzdienstleistungsaufsicht) digitale Finanzanlagen, einschließlich Krypto, gemäß Gesetz Nr. 4 von 2023, und betreibt eine Regulatory Sandbox speziell für die Tokenisierung von Immobilien. Die erste zugelassene Plattform, GORO, betreibt fraktionale Immobilienanlagen unter dieser Aufsicht.
Können ausländische Investoren tokenisierte indonesische Immobilien erwerben?
Indirekt – und die Tokenisierung erleichtert dies. Ausländer dürfen indonesisches Land nicht als Volleigentum erwerben; sie nutzen Nutzungsrechtstitel (Hak Pakai) oder eine ausländische Investitionsgesellschaft (PT PMA). Tokenisierte Strukturen, bei denen ein Unternehmen die Immobilie hält und Anteile ausgibt, sind für ausländische Investoren ein praktikabler Weg, innerhalb dieser Regeln Zugang zu erhalten.
Können ausländische Investoren tokenisierte indonesische Immobilien erwerben?
Indirekt – und die Tokenisierung erleichtert dies. Ausländer dürfen indonesisches Land nicht als Volleigentum erwerben; sie nutzen Nutzungsrechtstitel (Hak Pakai) oder eine ausländische Investitionsgesellschaft (PT PMA). Tokenisierte Strukturen, bei denen ein Unternehmen die Immobilie hält und Anteile ausgibt, sind für ausländische Investoren ein praktikabler Weg, innerhalb dieser Regeln Zugang zu erhalten.
Wer tokenisiert bereits Immobilien in Indonesien?
Wer tokenisiert bereits Immobilien in Indonesien?
GORO, die erste Plattform in der OJK-Sandbox, ermöglicht mehr als 100.000 Nutzern, ab etwa US$1 in Bali-Villen und Jakarta-Einheiten zu investieren. Plattformen wie Binaryx tokenisieren ebenfalls Bali-Ferienhäuser – bis Mitte 2025 rund 25 Objekte für über 2.000 Investoren – was auf eine echte Nachfrage im Privatkundenbereich hindeutet.

Wer reguliert die Tokenisierung in Indonesien?
Wer reguliert die Tokenisierung in Indonesien?
Die OJK (Otoritas Jasa Keuangan). Die Aufsicht über Krypto und digitale Finanzanlagen wurde am 10. Januar 2025 von der Rohstoffbehörde Bappebti auf die OJK übertragen, die nun sowohl den Handel als auch das Angebot digitaler Anlagen gemäß Gesetz Nr. 4 von 2023 und OJK-Verordnung 27/2024 beaufsichtigt.
Welche Steuern fallen auf Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Indonesien an?
Ein Immobilienverkauf unterliegt einer abgeltenden Einkommensteuer von 2,5 % für den Verkäufer und einer Grunderwerbsteuer (BPHTB) von 5 % für den Käufer, zuzüglich Mehrwertsteuer (12 % ab 2025) auf Neubauprojekte von Entwicklern. Mieteinnahmen werden mit einem abgeltenden Satz von 10 % für Gebietsansässige und bis zu 20 % für Nicht-Gebietsansässige besteuert; die jährliche Grundsteuer (PBB) beträgt 0,1–0,5 %. Die steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung sollte mit einem indonesischen Steuerberater abgeklärt werden.
Welche Steuern fallen auf Gewinne aus tokenisierten Immobilien in Indonesien an?
Ein Immobilienverkauf unterliegt einer abgeltenden Einkommensteuer von 2,5 % für den Verkäufer und einer Grunderwerbsteuer (BPHTB) von 5 % für den Käufer, zuzüglich Mehrwertsteuer (12 % ab 2025) auf Neubauprojekte von Entwicklern. Mieteinnahmen werden mit einem abgeltenden Satz von 10 % für Gebietsansässige und bis zu 20 % für Nicht-Gebietsansässige besteuert; die jährliche Grundsteuer (PBB) beträgt 0,1–0,5 %. Die steuerliche Behandlung einer tokenisierten Beteiligung sollte mit einem indonesischen Steuerberater abgeklärt werden.
Was hat sich geändert, als die OJK die Kryptoregulierung übernahm?
Was hat sich geändert, als die OJK die Kryptoregulierung übernahm?
Am 10. Januar 2025 wurde die Aufsicht über Krypto und digitale Finanzanlagen von Bappebti auf die OJK übertragen, wodurch diese Anlagen als Finanzinstrumente neu klassifiziert wurden und sowohl ihr Handel als auch ihr Angebot unter einem einzigen Finanzmarktregulator zusammengeführt wurden – ein stärker anlegerorientierter Rahmen, der auch Pilotprojekte zur Immobilien-Tokenisierung umfasst.

Globale jurisdiktionelle Abdeckung

Jeder Markt hat seine eigenen Regeln. Wir haben die Strukturen bereits aufgebaut, um Tokenisierung zum Funktionieren zu bringen – von Europa über Asien bis zum Nahen Osten. Starten Sie mit Vertrauen, wo auch immer Ihre Investoren sind

Zuletzt aktualisiert: 21-06-2026

Die Informationen auf dieser Seite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz-, Investitions- oder Steuerberatung dar.
Tokenizer.Estate bietet eine Plattform für Immobilien-Tokenisierung und verbindet Sie mit lizenzierten lokalen Partnern, bietet jedoch keine rechtliche oder regulatorische Beratung.
Bitte konsultieren Sie qualifizierte Fachleute in Ihrer Jurisdiktion, bevor Sie Investitions- oder Tokenisierungsentscheidungen treffen.

Quellen & Referenzen

SSEK Law Firm – Von Bappebti zur OJK: Indonesiens Kryptoregulierung im Wandel
ADCO Law – Regulierung von Kryptoanlagen nach dem Übergang von Bappebti zur OJK
ABNR – Indonesiens wegweisendes Krypto-Angebotsregime
TechNode Global – GORO: Erster Teilnehmer in Indonesiens Sandbox für Immobilien-Tokenisierung
KrASIA – GOROs Tokenisierung von Mietimmobilien in Indonesien
EasternEdge – Leitfaden zur Grundsteuer in Indonesien für ausländische Investoren
Indoned – Grundbuchtitel in Indonesien (Hak Pakai & PT PMA)
Kinnara.Asia – Können Ausländer Immobilien in Indonesien kaufen? 2026
Indoned – Grundsteuern in Indonesien für ausländische Investoren
PwC Tax Summaries – Indonesien – Einkommens- und Grundsteuer