Immobilien tokenisieren in Deutschland

Ja. Das Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG), das seit Juni 2021 in Kraft ist, schafft in Deutschland einen klaren Rechtsrahmen für die Emission und den Handel von Wertpapieren auf einer Blockchain. Immobilien können tokenisiert werden, indem ein Schuldtitel lokal bei BaFin nach dem eWpG eingetragen wird, über einen luxemburgischen RAIF-Fonds für die EU-weite Verteilung oder über eine Offshore-Gesellschaft. BaFin ist die primäre Aufsichtsbehörde und hat im Januar 2025 Deutschlands erste MiCA-Kryptoasset-Lizenzen erteilt.

Ja. Ausländische Investoren können auf verschiedene Weisen teilnehmen: direkt über eine BaFin-lizenzierte eWpG-Plattform für lokale Token-Emissionen; über eine luxemburgische RAIF-Struktur (CSSF-beaufsichtigt und unter MiFID II vertrieben), die das Angebot für EU-weite und internationale institutionelle Investoren öffnet, ohne länderspezifische Lizenzierung; oder über Offshore-emittierte Token. RAIF-Strukturen sehen keine Nationalitätsbeschränkungen für EU-Einwohner vor.

Das hängt vom gewählten Weg ab. Eine lokale eWpG-Emission dauert in der Regel 4–8 Wochen und umfasst die SPV-Gründung, BaFin-Registrierung, Einrichtung des DLT-Registers, Prospekteinreichung und Investorenvertrieb. Ein EU-RAIF benötigt etwa 8–12 Wochen für die Errichtung des luxemburgischen Fonds, die CSSF-Anbindung, die Bestellung eines Verwahrstelle und den Start des Vertriebs. Eine Offshore-Struktur kann in 2–4 Wochen für die Gesellschaftsgründung und das Smart-Contract-Deployment mit Geo-Blocking bereitgestellt werden.

BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) ist Deutschlands Bundesbehörde für die Finanzaufsicht. Sie genehmigt und beaufsichtigt Betreiber von Kryptowertpapierregistern gemäß eWpG §16, erteilt Kryptoverwahrlizenzen nach KWG §32 – die ein Mindestkapital von 150.000 € und definierte IT-Sicherheitsstandards erfordern – und beaufsichtigt MiCA-Kryptoasset-Dienstleister (CASPs), wobei die ersten Lizenzen ab dem 1. Januar 2025 vergeben wurden. Jede Plattform, die Anlegergelder verwaltet, benötigt eine BaFin-Genehmigung.

Das hängt davon ab, wie der Token klassifiziert wird. Gewinne aus Wertpapieren (eWpG-Token) unterliegen der pauschalen Abgeltungssteuer von 26,375 % – 25 % zuzüglich 1,375 % Solidaritätszuschlag. Gewinne aus direkt gehaltenen Immobilien werden als Einkommen zu progressiven Steuersätzen (0–45 %) besteuert, wenn sie innerhalb von zehn Jahren veräußert werden, und sind nach einer zehnjährigen Haltefrist steuerfrei. RAIF-Fondsanteile können steuerlich unterschiedlich behandelt werden; klären Sie Ihre endgültige Steuerlast daher mit einem deutschen Steuerberater.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) ist der umfassende EU-Kryptorahmen, der seit Dezember 2024 vollständig in Kraft ist. Deutschland stellte am 1. Januar 2025 auf vollständige MiCA-Konformität um, und BaFin erteilte Mitte Januar 2025 seine ersten CASP-Lizenzen. MiCA verpflichtet jeden Kryptoasset-Dienstleister – Emittenten, Verwahrer und Börsen – zur Einholung einer BaFin-Genehmigung. Immobilientokenisierungsplattformen, die EU-Märkte bedienen, müssen seine Standards für AML/CFT, Verbraucherschutz und operative Resilienz erfüllen.