Immobilien tokenisieren in Deutschland

Ja. Das Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG), in Kraft seit Juni 2021, bietet einen umfassenden Rechtsrahmen für die Emission und den Handel von Wertpapieren auf der Blockchain. Immobilien können tokenisiert werden über: (1) lokale eWpG-Registrierung bei der BaFin für Schuldtitel, (2) luxemburgische RAIF-Fondsstrukturen für den EU-Vertrieb oder (3) Offshore-Einheiten. Die deutsche BaFin ist die primäre Aufsichtsbehörde und hat im Januar 2025 die ersten MiCA-Krypto-Asset-Lizenzen erteilt.

Nein. Der Eigentumsnachweis wird weiterhin im lokalen Grundbuch (Grundbuchamt des Bezirks) eingetragen. Token repräsentieren Eigentumsanteile am SPV, das die Immobilie hält, nicht direkte Eigentumsrechte. Das Grundbuch bleibt die einzige Quelle der Wahrheit für das rechtliche Eigentum. Die Tokenisierung vereinfacht Bruchteilseigentum und Sekundärhandel, ändert aber nicht das zugrunde liegende Immobilienrecht.

Ja. Ausländische Investoren können über mehrere Wege teilnehmen: (1) direkt über BaFin-lizenzierte eWpG-Plattformen für lokale Token-Emissionen, (2) über luxemburgische RAIF-Fondsstrukturen (CSSF-beaufsichtigt, MiFID II-Vertrieb), die EU- und internationalen institutionellen Investoren ohne länderspezifische Lizenzierung den Zugang ermöglichen, oder (3) über offshore emittierte Token. Es gibt keine Nationalitätsbeschränkungen für EU-Ansässige in RAIF-Strukturen.

Der Zeitrahmen hängt vom gewählten Weg ab: (1) Lokales eWpG – 4–8 Wochen von der SPV-Gründung über BaFin-Registrierung, DLT-Registereinrichtung, Prospekthinterlegung bis zum Investorenvertrieb. (2) EU RAIF – 8–12 Wochen zur Gründung des luxemburgischen Fonds, Anbindung an die CSSF, Einrichtung der RAIF-Verwahrstelle und Start des Vertriebs. (3) Offshore – 2–4 Wochen für die Unternehmensgründung und Smart-Contract-Deployment mit Geo-Blocking.

Ja. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien können unter dem eWpG tokenisiert werden. Token repräsentieren in der Regel Schulden (durch Mietverträge besicherte Anleihen, Eigenkapitaldarlehen) oder Fondsanteile (RAIF-Strukturen) und nicht direkte Immobilieneigentumsrechte. SPV-Struktur, Prospektart und Anforderungen an die Investorenakkreditierung variieren je nach Anlageklasse. Gewerbeimmobilien ziehen oft höhere Mindestinvestitionen an (5.000 €–50.000 €+). Wohnimmobilien zielen oft auf kleinere Privatanleger ab (250 €–2.000 €).

Exporo (seit 2014) – über 900 Mio. € kumulative digitale Immobilieninvestitionen über eWpG-konforme tokenisierte Anleihen, besichert durch Berliner und Münchner Wohnimmobilien. Über 280 Mio. € verwaltetes Vermögen. Finexity (Hamburg) – verwaltet über 50 Immobilienemittenten mit über 84.000 registrierten Investoren auf privater permissionierter Ethereum-DLT. Bitbond (Berlin) – hat Deutschlands ersten Security Token (2019) emittiert, bietet jetzt eine Multi-Weg-Tokenisierungsplattform. CashOnLedger – bietet programmierbaren EUR auf Blockchain und ermöglicht FIAT-Abwicklung für RAIF-Fonds und eWpG-Emissionen.

Das eWpG (Elektronisches Wertpapiergesetz) ist das im Juni 2021 verabschiedete Gesetz über elektronische Wertpapiere. Es ermöglicht die Emission und Registrierung von Wertpapieren (Anleihen, Schuldverschreibungen) auf Blockchain oder in digitalen Registern anstelle von Papierzertifikaten. Für Immobilien können SPVs eWpG-Token ausgeben, die durch Immobilienmietverträge oder Eigenkapital besichert sind. Die BaFin überwacht alle Kryptowertpapierregister. Dies war weltweit das erste Blockchain-Wertpapiergesetz.

Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) ist Deutschlands Bundesfinanzdienstleistungsaufsicht. Sie: (1) genehmigt und beaufsichtigt Betreiber von Kryptowertpapierregistern gemäß eWpG §16, (2) erteilt Kryptoverwahrungslizenzen gemäß KWG §32 (Mindestkapital 150.000 €, IT-Sicherheitsstandards), (3) beaufsichtigt MiCA-Krypto-Asset-Dienstleister (CASPs) – Lizenzen ab 1. Januar 2025. Alle Plattformen, die Investorenassets verwalten, benötigen eine BaFin-Genehmigung.

Für tokenisierte Immobiliengewinne in Deutschland: (1) Wertpapiere (eWpG-Token) – pauschale 26,375 % Abgeltungssteuer (25 % plus 1,375 % Solidaritätszuschlag) auf Kapitalgewinne. (2) Immobilien (Direkteigentum) – werden als Einkommen mit progressiven persönlichen Steuersätzen (0–45 %) besteuert, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft; steuerfrei nach 10-jähriger Haltedauer. Die steuerliche Behandlung hängt von der Token-Klassifizierung ab. RAIF-Fondsanteile können einer anderen Behandlung unterliegen. Konsultieren Sie einen deutschen Steuerberater zur Bestimmung der endgültigen Steuerpflicht.

KWG §32 ist die Bestimmung des Kreditwesengesetzes, die eine Genehmigung für das ‚Kryptoverwahrgeschäft' erfordert – die Verwahrung privater kryptografischer Schlüssel für Krypto-Assets/Wertpapiere im Auftrag Dritter. Erforderlich, wenn Ihre Plattform private Schlüssel von Investoren hält. Erfordert 150.000 € Mindestkapital, IT-Sicherheitskonzept, AML/CFT-Verfahren und qualifizierte Geschäftsleitung. Viele eWpG-Plattformen nutzen lizenzierte Verwahrstellen anstelle eines eigenen Antrags.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) ist die umfassende EU-Kryptoregulierung, vollständig in Kraft seit Dezember 2024. Deutschland hat am 1. Januar 2025 die vollständige MiCA-Compliance umgesetzt. Die BaFin hat Mitte Januar 2025 die ersten CASP-Lizenzen erteilt. MiCA verlangt von allen Krypto-Asset-Dienstleistern (Emittenten, Verwahrstellen, Börsen), dass sie eine BaFin-Genehmigung einholen. Plattformen zur Immobilien-Tokenisierung, die EU-Märkte bedienen, müssen MiCA-Standards für AML/CFT, Verbraucherschutz und operative Resilienz erfüllen.

Die Mindestinvestition variiert je nach Plattform und Token-Struktur: Exporo ermöglicht den Einstieg ab 250 €–1.000 €. Finexity zielt typischerweise auf 1.000 €–5.000 € für Wohn- und 5.000 €–50.000 €+ für Gewerbeimmobilien ab. RAIF-Fondsstrukturen erfordern oft ein Minimum von 1.000 €–50.000 €. Offshore-Token können flexible Mindestbeträge bieten. Das Minimum wird vom Emittenten festgelegt und hängt von der Token-Denomination, der Investorenakkreditierung und den Prospektregeln ab.